Ceny mieszkań w Warszawie 2026: ile kosztuje metr i co dalej

Średnia cena ofertowa mieszkań na sprzedaż w Warszawie wyniosła 4 192,8 €/m² w III kwartale 2026 roku według Area Insights (strona po angielsku; dane z indeksowanych ogłoszeń, bez wartości odstających). To o 10,0% więcej niż rok wcześniej, ale tyle samo co w dwóch poprzednich kwartałach. Tymczasem ceny transakcyjne według Narodowego Banku Polskiego (II kw. 2026) oscylują wokół 16,7–16,8 tys. zł/m², a różnica między ceną wywoławczą a płaconą na rynku wtórnym sięgnęła w I kwartale 2026 roku 12,6–15,4%. Średni czynsz ofertowy to 19,2 €/m² miesięcznie, co daje orientacyjną rentowność brutto na poziomie 5,5%.

Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie w 2026 roku?

Proszę wyobrazić sobie scenę z jesieni 2026 roku: kupujący ogląda dwupokojowe mieszkanie na Woli. Właściciel trzyma cenę wywoławczą z wiosny, ale kupujący wie dwie rzeczy, których rok temu jeszcze nie było na stole. Po pierwsze, w I kwartale 2026 roku różnica między cenami z ogłoszeń a kwotami w aktach notarialnych na warszawskim rynku wtórnym wyniosła średnio 12,6%. Po drugie, firmy deweloperskie weszły w 2026 rok z zapasem około 16,7 tys. niesprzedanych mieszkań. Pytanie nie brzmi dziś, czy Warszawa jest droga – to wie każdy – lecz czy to jest moment, w którym sprzedający wreszcie zaczyna słuchać argumentów.

Liczby mówią, że tak. Według bazy CASAFARI Area Insights (location id 6295646, zapytanie z 23 października 2026 r.) średnia cena ofertowa mieszkania w Warszawie w III kwartale 2026 roku wyniosła 4 192,8 €/m². W porównaniu z III kwartałem 2025 roku (3 811,6 €/m²) oznacza to wzrost o 10,0% rok do roku, a licząc od II kwartału 2025 roku (3 578,3 €/m²) – o 17,2%.

Sam roczny wskaźnik ukrywa jednak najważniejszą informację o kształcie tego cyklu. Cały dynamiczny ruch w górę wydarzył się w 2025 roku, kiedy średnia z ogłoszeń przeszła w trzy kwartały z 3 578,3 €/m² (II kw. 2025) do 4 113,5 €/m² (IV kw. 2025). Od tamtej pory wykres jest płaski: 4 158,5 €/m² w I kwartale 2026 roku, 4 196,9 €/m² w II kwartale i 4 192,8 €/m² w III kwartale (zmiana o −0,1% kwartał do kwartału).

Wzrost już się dokonał; rok 2026 przyniósł warszawskiemu rynkowi płaskowyż.

Przy lekturze serii CASAFARI należy pamiętać o dwóch kwestiach metodologicznych. Po pierwsze, są to ceny ofertowe wyrażone w euro, podczas gdy polski rynek wycenia mieszkania i zawiera umowy w złotych – wahania kursu EUR/PLN (w tym umocnienie złotego w 2025 roku) wpływają więc na krzywą wyrażoną w euro niezależnie od nastrojów przy stołach notarialnych. Po drugie, wiarygodna seria kwartalna dla Warszawy zaczyna się w II kwartale 2025 roku.

Cena ofertowa a cena transakcyjna: ile naprawdę płacą kupujący?

Ceny z portali ogłoszeniowych pokazują apetyt sprzedających, natomiast twardą podłogę rynku wyznaczają kwoty z aktów notarialnych zbierane przez Narodowy Bank Polski w bazie BaRN. Według cyklicznych raportów NBP o cenach mieszkań w II kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna w Warszawie wyniosła 16 783 zł/m² na rynku pierwotnym (+2,4% r/r oraz +1,9% kw/kw) oraz 16 723 zł/m² na rynku wtórnym (+1,3% r/r). Kwartał wcześniej, w I kwartale 2026 roku, średnie transakcyjne kształtowały się na poziomie 16 471–16 475 zł/m² na rynku pierwotnym oraz 16 393–16 523 zł/m² na wtórnym (w zależności od tego, czy spojrzymy na dane wstępne, czy zrewidowane).

Rozpiętość między oczekiwaniami z ogłoszeń a rzeczywistością notarialną widać wyraźnie w zestawieniu za I kwartał 2026 roku. Jak pokazuje analiza OnGeo.pl oparta na danych NBP, średnia cena ofertowa na warszawskim rynku wtórnym wynosiła wówczas 18 914 zł/m², podczas gdy średnia transakcyjna po rewizji zamknęła się kwotą 16 523 zł/m². Daje to różnicę 12,6% (a na danych wstępnych NBP sięgała ona 15,4%). Nie oznacza to automatycznego rabatu w każdej transakcji – część różnicy wynika z faktu, że szybciej sprzedają się lokale tańsze niż przeciętna ekspozycja w portalach – ale jasno pokazuje skalę przestrzeni negocjacyjnej.

Co ciekawe, stolica rośnie dziś w transakcjach wolniej niż reszta kraju. Opublikowane przez GUS wskaźniki cen lokali mieszkalnych za II kwartał 2026 r. pokazują dla całej Polski wzrost o 1,5% kwartał do kwartału i o 6,3% rok do roku (w tym +6,5% na rynku pierwotnym i +6,1% na wtórnym).

Praktyczny wniosek dla uczestnika rynku jest prosty: seria ofertowa mówi, od jakiego pułapu zaczyna się rozmowa, a dane NBP – gdzie strony faktycznie podają sobie ręce. Przed złożeniem oferty zakupu lub wystawieniem własnego lokalu warto zestawić oba źródła i przeprowadzić wycenę mieszkania z Comparables i analizą rynku (strona po angielsku), aby oprzeć cenę na aktualnie konkurujących lokalach w tym samym kwartale ulic.

Warszawa na tle Krakowa, Gdańska i Wrocławia

Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, jednak dystans dzielący ją od kolejnych metropolii nie jest przepaścią. Pozwalają to zmierzyć wstępne dane transakcyjne NBP z rynku pierwotnego za I kwartał 2026 roku (zestawione za OnGeo.pl), w których średnia dla siedmiu największych miast wyniosła 14 245 zł/m².

Miasto	Średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (I kw. 2026, dane wstępne NBP)
Warszawa	16 475 zł/m²
Kraków	15 384 zł/m²
Gdańsk	14 647 zł/m²
Wrocław	13 903 zł/m²
Gdynia	13 320 zł/m²
Poznań	12 627 zł/m²
Łódź	9 758 zł/m²

Przewaga cenowa Warszawy nad drugim w zestawieniu Krakowem wynosi około 7%, a nad Gdańskiem nieco ponad 12%. Na drugim biegunie znajduje się Łódź, gdzie nowy metr kwadratowy kosztował w I kwartale 2026 roku niespełna 60% stawki warszawskiej.

Dla osoby przeprowadzającej się do stolicy z Krakowa czy Trójmiasta oznacza to, że sprzedaż dotychczasowego mieszkania pokryje większość zakupu porównywalnego metrażu w Warszawie, natomiast przy relokacji z Łodzi lub Poznania konieczne będzie istotne zwiększenie budżetu lub wybór mniejszego lokalu. Szerszy kontekst europejski pokazują publikowane przez nas trendy rynku nieruchomości w innych miastach (strona po angielsku).

Gdzie szukać: dzielnice, w których rynek jest najżywszy

Układ warszawskiego rynku mieszkaniowego wyznaczają dwie linie metra, korytarz Wisły oraz rozmieszczenie nowych rezerw gruntów. Kupujący szukający adresu w centralnych dzielnicach – w Śródmieściu, na Żoliborzu, bliskiej Woli czy Starym Mokotowie – poruszają się głównie po rynku wtórnym i pojedynczych plombach deweloperskich. Osoby celujące w nowe osiedla kierują wzrok ku dzielnicom dysponującym terenami poprzemysłowymi lub rozwojowymi.

Dokładną geografię nowej podaży obrazują dane GUS przytoczone przez PAP Biznes o mieszkaniach oddanych w Warszawie w 2025 roku. Z 18 448 lokali ukończonych przez deweloperów w całym mieście największa część powstała w czterech dzielnicach:

• Włochy – 13,5% wszystkich oddanych mieszkań deweloperskich w 2025 roku,
• Mokotów – 13,2% nowej podaży,
• Białołęka – 11,8% oddanych lokali,
• Bemowo – 11,8% oddanych lokali.

Średnia powierzchnia użytkowo-mieszkalna nowego lokalu oddanego w Warszawie w 2025 roku wyniosła 56,7 m², co odpowiada ustawowemu programowi dużego mieszkania dwupokojowego lub kompaktowego trzypokojowego.

W codziennej praktyce rynkowej widać też wyraźny profil prywatnych inwestorów kupujących pod wynajem długoterminowy: najczęściej poszukują oni kawalerek i mieszkań dwupokojowych o powierzchni od 30 do 55 m² na Mokotowie, Woli, Pradze-Północ oraz Białołęce. Aby sprawdzić aktualne ceny wywoławcze w wybranej części miasta – na przykład na Ursynowie czy Pradze – warto zawęzić obszar zapytania bezpośrednio w narzędziu Area Insights.

Nowe mieszkania od dewelopera: nadpodaż i pole do negocjacji

Kluczem do zrozumienia spokoju cenowego w 2026 roku jest bilans rynku pierwotnego. Według danych GUS w 2025 roku deweloperzy oddali do użytkowania w Warszawie 18 448 mieszkań – aż o 29,5% więcej niż rok wcześniej – równocześnie rozpoczynając budowę 13 924 kolejnych lokali. Tak duża fala ukończonych budów zderzyła się z popytem pozbawionym już dopłat z programu „Bezpieczny Kredyt 2%” (zakończonego) i wciąż odczuwającym koszt pieniądza.

Efektem jest najwyższa od lat tablica ofertowa. Jak podaje Bankier.pl na podstawie danych CBRE i tabelaofert.pl, na koniec 2025 roku w ofercie warszawskich deweloperów znajdowało się około 16 700 niesprzedanych mieszkań, z czego rekordowe 19,6% stanowiły lokale gotowe do odbioru. Średnia cena ofertowa nowego mieszkania wynosiła w tym zestawieniu 18 700 zł/m² (+4,8% r/r), jednak lokale faktycznie sprzedane w IV kwartale 2025 roku znajdowały nabywców średnio po 17 700 zł/m².

Różnica około 1 000 zł na metrze kwadratowym między katalogiem a umową deweloperską pokazuje, że kupujący wybierają tańsze projekty lub skutecznie negocjują warunki (w tym ceny miejsc postojowych i komórek lokatorskich). Od września 2025 roku obowiązuje ponadto ustawa o jawności cen mieszkań, która zobowiązała firmy deweloperskie do publikowania cen każdego oferowanego lokalu. Choć sam obowiązek nie obniżył średnich stawek katalogowych, znacząco ułatwił kupującym porównywanie sąsiednich inwestycji bez konieczności wysyłania zapytań do biur sprzedaży.

Dla porównania, na rynku wtórnym w 2025 roku zawarto w Warszawie około 15 200 umów sprzedaży (+9% r/r według szacunków prywatnych analityków z raportu SonarHome.pl). Jeśli tempo sprzedaży w kolejnych kwartałach nie wchłonie nagromadzonej puli niesprzedanych mieszkań deweloperskich, ceny na rynku pierwotnym mogą podlegać dalszej presji.

Wynajem w Warszawie: czynsze i rentowność

Podczas gdy ceny sprzedaży w 2025 roku wyraźnie wzrosły, rynek najmu zachował niemal całkowitą stabilność. Według CASAFARI Area Insights średni czynsz ofertowy za mieszkanie w Warszawie w III kwartale 2026 roku wyniósł 19,2 €/m² miesięcznie – dokładnie tyle samo co w III kwartale 2025 roku (0,0% r/r) i o 3,2% więcej niż w II kwartale 2025 roku (18,6 €/m²). Przez pięć kolejnych kwartałów, od lata 2025 do jesieni 2026 roku, średnia stawka wywoławcza poruszała się w wąskim przedziale od 19,0 do 19,2 €/m² miesięcznie.

Konsekwencją rosnących w 2025 roku cen zakupu przy stojących w miejscu czynszach jest kompresja stopy zwrotu. Orientacyjna rentowność brutto najmu (liczona jako 12-krotność średniego czynszu ofertowego podzielona przez średnią cenę ofertową sprzedaży) ukształtowała się w III kwartale 2026 roku na poziomie 5,5%.

• II kw. 2025: 6,2%
• III kw. 2025: 6,0%
• IV kw. 2025: 5,5%
• I kw. 2026: 5,5%
• II kw. 2026: 5,4%
• III kw. 2026: 5,5%

Należy pamiętać, że jest to wskaźnik orientacyjny oparty na stawkach ofertowych – przed odliczeniem czynszu administracyjnego do wspólnoty lub spółdzielni, okresów pustostanu, nakładów na odświeżenie lokalu oraz podatku ryczałtowego od przychodów z najmu.

Fundamenty popytu na najem długoterminowy w stolicy pozostają jednak bardzo mocne. Jak podaje Urząd Statystyczny w Warszawie, stopa bezrobocia rejestrowanego w mieście wyniosła w sierpniu 2026 roku zaledwie 1,6%, a oficjalna liczba ludności na dzień 31 grudnia 2025 roku sięgnęła 1 866 729 osób (+2 246 osób r/r; eksperymentalne szacunki GUS badające tzw. „oznaki życia” wskazują na około 2,07 mln faktycznych mieszkańców). Stały napływ studentów, młodych specjalistów z innych województw oraz migrantów zarobkowych sprawia, że dobrze skomunikowane mieszkania znajdują najemców bez długich przestojów.

Inwestorzy rozważający najem krótkoterminowy (doba lub tydzień) muszą natomiast śledzić zmiany regulacyjne. W dniu 8 października 2026 roku Sejm RP uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich (druk sejmowy nr 3119), przewidującą m.in. centralny rejestr, traktowanie najmu poniżej 30 dni jako usługi hotelarskiej oraz uprawnienia dla wspólnot mieszkaniowych i gmin; na dzień 23 października 2026 roku ustawa była w toku procesu legislacyjnego, dlatego jej aktualny status należy weryfikować bezpośrednio na stronie Sejmu RP. Osoby budujące portfel mieszkań na wynajem znajdą zestaw dedykowanych rozwiązań analitycznych na stronie opisującej narzędzia CASAFARI dla inwestorów (strona po angielsku).

Podatki i formalności: PCC, VAT, cudzoziemcy

Koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania w Warszawie zależą przede wszystkim od tego, czy lokal pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Zasady opodatkowania reguluje ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP). Przy zakupie z rynku wtórnego podstawowa stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej lokalu i jest pobierana przez notariusza przy podpisywaniu aktu notarialnego. Od tej reguły obowiązują dwa istotne wyjątki:

• Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie (obowiązujące od 31 sierpnia 2023 r.) – przysługuje kupującym będącym osobami fizycznymi, którzy nabywają swoje pierwsze mieszkanie lub dom i nigdy wcześniej nie posiadali prawa własności ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia).
• Stawka 6% PCC przy zakupach pakietowych (obowiązująca od 1 stycznia 2024 r.) – ma zastosowanie, gdy kupujący nabywa co najmniej szósty lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość w ramach jednej inwestycji (na jednej lub kilku nieruchomościach gruntowych), niezależnie od tego, czy transakcja podlega równocześnie podatkowi VAT.

Standardowy zakup pojedynczego nowego mieszkania od dewelopera nie podlega 2-procentowemu podatkowi PCC – w cenę lokalu wliczony jest podatek VAT w stawce 8% (dla mieszkań o powierzchni użytkowej do 150 m²) lub 23% (od nadwyżki ponad 150 m²).

Warto też uporządkować kwestię zakupów dokonywanych przez obcokrajowców, ponieważ Warszawa jest rynkiem pierwszego wyboru dla cudzoziemców osiedlających się w Polsce, a nie rynkiem domów wakacyjnych (w Polsce nie prowadzi się zresztą urzędowej statystyki „drugich domów”). Zgodnie z przepisami podsumowanymi przez dziennik Rzeczpospolita na podstawie sprawozdania MSWiA za 2025 rok, obywatele państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii kupują nieruchomości w Polsce na takich samych zasadach jak obywatele polscy, bez żadnych zezwoleń. Obywatele państw spoza EOG potrzebują zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na zakup gruntu lub domu jednorodzinnego, ale nie potrzebują zezwolenia na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego, o ile nie leży on w strefie nadgranicznej – a Warszawa leży poza nią.

W całym 2025 roku cudzoziemcy nabyli w Polsce 17 700 mieszkań (+2% r/r) o łącznej powierzchni 1,04 mln m² (średnio 58,4 m²), z czego około 3 000 wpisów i 174 800 m² przypadło na Warszawę. Największymi grupami nabywców w skali kraju byli obywatele Ukrainy (ok. 9 300 mieszkań) oraz Białorusi (ok. 2 700–3 000 mieszkań), a aż 92% wszystkich transakcji z udziałem cudzoziemców odbyło się bez konieczności uzyskiwania zezwolenia MSWiA.

Uwaga prawna: powyższe zestawienie opisuje stan prawny na październik 2026 roku i ma charakter wyłącznie informacyjny. Przed przystąpieniem do umowy przedwstępnej lub aktu notarialnego zalecamy potwierdzenie swojej indywidualnej sytuacji podatkowej u notariusza lub doradcy podatkowego.

Skąd pochodzą te liczby i jak z nich korzystać

Dane ofertowe prezentowane w tym przewodniku pochodzą z systemu CASAFARI, który codziennie indeksuje ogłoszenia z polskich portali nieruchomościowych, łączy zduplikowane oferty tego samego lokalu publikowane przez różne biura w jeden rekord i odrzuca skrajne wartości odstające (outliers). Moduł Area Insights agreguje te dane w serie kwartalne dla poszczególnych jednostek administracyjnych – w przypadku Warszawy jest to identyfikator lokalizacji 6295646 (rozpoznawany przez usługę Location Lookup).

Korzystając z tych wskaźników w codziennej pracy, warto pamiętać o ich naturze: opisują one ceny i czynsze wywoławcze z aktywnych ogłoszeń, są przeliczane na euro, a pełna, gęsta seria danych dla stolicy obejmuje okres od II kwartału 2025 roku. Dlatego najlepszy obraz rynku daje połączenie bieżącej krzywej ofertowej CASAFARI z opóźnionymi o kwartał, ale opartymi na aktach notarialnych publikacjami NBP i GUS.

W zależności od tego, z jakiej perspektywy analizują Państwo rynek warszawski, dostępne są odpowiednie narzędzia:

• Kupujący, sprzedający i pośrednicy mogą przeanalizować trendy dzielnicowe w Area Insights (strona po angielsku) lub przejść od średnich miejskich do konkretnego adresu za pomocą narzędzia Comparables i Property Sourcing.
• Analitycy i użytkownicy pracujący z asystentami sztucznej inteligencji mogą odpytywać naszą bazę bezpośrednio w języku naturalnym poprzez Casafari MCP (strona po angielsku).
• Twórcy oprogramowania znajdą specyfikację punktów końcowych API w serwisie developers.casafari.com: dostępna jest tam dokumentacja Area Insights dla deweloperów oraz dokumentacja Comparables (obie strony po angielsku). Dostęp do konsoli, kluczy API oraz planów rozliczanych w tokenach można uruchomić samodzielnie po zalogowaniu na platform.casafari.com.