Pozyskiwanie ofert nieruchomości na wyłączność: jak wygrywać mandaty sprzedażowe dzięki twardym danym
Polskie biura nieruchomości wygrywają umowy na wyłączność, zanim oferta trafi na rynek, wykorzystując analityczne narzędzia CASAFARI do identyfikacji zmotywowanych sprzedających. Moduł Property Sourcing w połączeniu z historią obniżek cen, weryfikacją cen ofertowych w Comparables oraz wskaźnikami Area Insights dostarcza bezspornych dowodów rynkowych podczas rozmowy o wycenie. Dedykowany endpoint High Potential Seller Leads działa obecnie w Hiszpanii, Francji, Włoszech, Niemczech, Grecji oraz Andorze, natomiast w Polsce te same cele biznesowe realizuje się poprzez zdeduplikowany graf nieruchomości.
Jak wyłowić zmotywowanych sprzedających w swoim rejonie na podstawie historii obniżek cen?
Wyobraźmy sobie pośrednika przygotowującego się do spotkania na warszawskim Mokotowie lub w Gdańsku Wrzeszczu. Właściciel mieszkania oczekuje ceny rynkowej na poziomie 19 000 zł/m², powołując się na pojedyncze ogłoszenia z portali. Pośrednik, zamiast polegać na intuicji, otwiera panel CASAFARI i pokazuje pełny obraz mikrorynku: ten sam lokal widnieje w sieci kilkukrotnie z różnymi cenami, a okoliczne oferty wiszą na portalach od wielu miesięcy.
Według raportu Unirepo i Adradar „Portale ogłoszeniowe w liczbach” z sierpnia 2026 roku na polskim rynku dostępnych było około 134 500 unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż. Jednocześnie raport Narodowego Banku Polskiego o czasie sprzedaży mieszkań w I kwartale 2026 roku wskazuje, że średni czas ekspozycji lokali na rynku wtórnym w sześciu największych miastach wydłużył się do ok. 4,8 kwartału. Dla agencji nieruchomości oznacza to konieczność docierania do sprzedających, którzy rozumieją potrzebę profesjonalnej strategii cenowej.
Polskie zespoły sprzedażowe realizują ten cel dzięki Property Sourcing. Algorytmy CASAFARI łączą rozproszone ogłoszenia z kilkudziesięciu portalów w jeden zdeduplikowany rekord. Pośrednik uzyskuje pełną historię korekt cen ofertowych oraz zmian statusów lokali w wybranym kwartale ulic. Powtarzające się obniżki ceny ofertowej w krótkim czasie stanowią czytelny sygnał rosnącej motywacji właściciela lub wygasającej umowy otwartej z dotychczasowym biurem.
Dla agencji prowadzących działalność na rynkach zagranicznych dostępna jest dokumentacja techniczna High Potential Seller Leads dla rynków zagranicznych (w języku angielskim). Moduł ten pozwala przeszukiwać obszar w promieniu od 50 do 300 metrów pod kątem nieruchomości z co najmniej dwiema obniżkami cen dającymi łącznie minimum 10% skumulowanego rabatu. Zapytania rozliczane są w tokens (100 tokens za stronę wyników, 10 tokens za lead, przy przeliczniku 1 token = 0,04 EUR).
Jak przygotować twarde dowody na spotkanie o cenie i obronić realną wycenę?
Największym wyzwaniem przy pozyskiwaniu umowy na wyłączność jest przekonanie właściciela do realnej ceny rynkowej. Zderzenie oczekiwań sprzedającego z rzeczywistością jest widoczne w oficjalnych danych: dane NBP (baza BaRN) dotyczące różnic między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w II kwartale 2026 roku pokazują, że ceny transakcyjne na rynku wtórnym były niższe od ofertowych od 7,5% we Wrocławiu do aż 16,7% w Gdańsku, a w Warszawie w I kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa wynosiła 18 919 zł/m² przy cenie transakcyjnej 16 393 zł/m².
Zamiast prowadzić polemikę opartą na opiniach, pośrednik przedstawia klientowi spersonalizowany pakiet analityczny. Zasady jego przygotowania opisuje instrukcja zawierająca przygotowanie pakietu dowodowego do rozmowy o cenie (w języku angielskim). Podstawą analizy jest silnik wyceny rynkowej, którego działanie wyjaśnia instrukcja wyceny nieruchomości za pomocą Comparables API (w języku angielskim).
Jedno zapytanie w systemie generuje do 50 uszeregowanych ofert porównawczych wraz ze wskaźnikami skorygowanymi o czas ekspozycji oraz trzema precyzyjnymi progami szacunkowymi:
- Cena szybkiej sprzedaży (dla właścicieli zależących na natychmiastowej płynności).
- Realna cena rynkowa (optymalny punkt wyjścia do umowy na wyłączność).
- Cena poza rynkiem (kwota zawyżona, grożąca wielomiesięcznym zamrożeniem oferty).
Właściciel widzi dokładnie, ile sąsiednich mieszkań obniżyło ceny, o jaki procent i jak długo czekają one na nabywcę. Taki poziom przejrzystości buduje autorytet doradcy i ułatwia ustalenie ceny ofertowej zapewniającej sprawną sprzedaż.
Jak prowadzić codzienny przegląd nowej podaży i mapować umowy konkurentów?
Skuteczny farming nieruchomości wymaga stałego monitorowania mikroobszaru. Zamiast ręcznego weryfikowania nowych ogłoszeń na wielu stronach, pośrednicy wdrożyli proces automatycznego filtrowania rynku, który opisuje dokumentacja scenariusza codziennego przeglądu nowej podaży w rejonie (w języku angielskim). Moduł Property Sourcing sortuje oferty od najnowszych i dzięki pełnej deduplikacji dostarcza czystą listę nowo opublikowanych lokali.
Równie istotne jest rozpoznanie struktury umów w rejonie. Sposób identyfikacji portfela konkurencji przedstawia opis mapowania umów otwartych i konkurencji w dokumentacji dla deweloperów (w języku angielskim). CASAFARI wskazuje, czy dana nieruchomość jest obsługiwana na wyłączność przez jedną agencję, czy występuje w modelu umowy otwartej w kilku biurach z różnymi cenami ofertowymi.
Wiedza o chaosie cenowym wywołanym przez umowy otwarte stanowi kluczowy argument sprzedażowy. Pośrednik może wykazać właścicielowi, że rozproszenie oferty obniża jej wiarygodność, i zaproponować wyłączną obsługę. Zgodnie z wymogami prawnymi, które określa art. 180 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, umowa pośrednictwa wymaga pod rygorem nieważności formy pisemnej lub elektronicznej z kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Jak zautomatyzować selekcję ofert przez agenta AI w zgodzie z RODO i Prawem komunikacji elektronicznej?
Pozyskiwanie klientów w Polsce podlega rygorystycznym ramom prawnym. Obowiązujące regulacje, zawierające wymogi art. 398 Prawa komunikacji elektronicznej dotyczące zgód marketingowych, bezwzględnie zakazują niezamówionego telemarketingu (cold callingu) do konsumentów oraz firm bez ich uprzedniej zgody. Naruszenie przepisów grozi karami finansowymi ze strony Urzędu Komunikacji Elektronicznej oraz UOKiK.
W tym otoczeniu prawnym kluczowy jest bezpieczny podział ról między sztuczną inteligencją a pośrednikiem. Zaawansowane integracje, takie jak Casafari MCP dla agentów AI, umożliwiają podłączenie danych rynkowych do modeli językowych (Claude, ChatGPT, Cursor, Gemini CLI). Architektura CASAFARI nie przetwarza ani nie zwraca danych osobowych właścicieli – brak tu imion, nazwisk czy numerów telefonów.
Szczegółowy schemat takiego procesu zawiera schemat zgodnego z przepisami prospectingu z wykorzystaniem agenta AI (w języku angielskim). Agent AI wykonuje wyłącznie analityczną selekcję ofert (skanowanie obniżek, wycena w Comparables), natomiast dobór legalnego kanału kontaktu (networking, rekomendacje, praca w terenie) i weryfikacja zgód leżą wyłącznie po stronie licencjonowanego pośrednika.
Jak zacząć korzystać z CASAFARI w swoim biurze nieruchomości?
Wdrożenie narzędzi analitycznych w agencji nie wymaga długoterminowych zobowiązań. Rozpoczęcie pracy umożliwia darmowe konto: można założyć je bezpośrednio poprzez link załóż darmowe konto na platform.casafari.com i odbierz 1 000 tokens na start (w języku angielskim), bez konieczności podawania karty kart płatniczej. Pakiet powitalny wynosi 1 000 tokens do wykorzystania przez 30 dni.
Dla doradców i zespołów sprzedażowych przygotowano plan Agent w cenie 70 EUR miesięcznie (lub 49 EUR miesięcznie przy rozliczeniu rocznym). Baza danych CASAFARI obejmuje 16 krajów: 14 państw europejskich (Polska, Hiszpania, Portugalia, Francja, Włochy, Niemcy, Austria, Belgia, Szwajcaria, Grecja, Luksemburg, Monako, San Marino, Andora), Zjednoczone Emiraty Arabskie oraz Stany Zjednoczone. CASAFARI wchodzi obecnie na rynek USA – w wybranych stanach, wyłącznie w segmencie nieruchomości komercyjnych, za pośrednictwem Claro AI.
Zintegrowanie danych o podaży z codzienną pracą operacyjną wspiera CASAFARI CRM dla biur nieruchomości, a dla rozbudowywanych sieci agencji przeznaczone są rozwiązania CASAFARI dla ekspansji biznesu. Praca na zdeduplikowanych danych to najkrótsza droga do budowania przewagi rynkowej i pozyskiwania portfela ofert na wyłączność.
Najczęściej zadawane pytania
Czy moduł High Potential Seller Leads jest dostępny w Polsce?
Dedykowany endpoint High Potential Seller Leads nie obejmuje jeszcze rynku polskiego – jest obecnie dostępny w Hiszpanii, Francji, Włoszech, Niemczech, Grecji oraz Andorze. W Polsce agencje nieruchomości osiągają dokładnie ten sam cel biznesowy, wykorzystując moduł Property Sourcing, pełną historię korekt cen ofertowych, narzędzie Comparables oraz wskaźniki Area Insights. Pozwala to na precyzyjne wyłowienie zmotywowanych właścicieli i przygotowanie popartej danymi wyceny.
Jak pozyskiwać oferty nieruchomości zgodnie z art. 398 Prawa komunikacji elektronicznej (PKE)?
Zgodnie z art. 398 ust. 1 Prawa komunikacji elektronicznej (PKE) wykonywanie połączeń marketingowych bez wcześniejszej zgody odbiorcy jest zakazane. Platforma CASAFARI oraz narzędzia oparte na sztucznej inteligencji przetwarzają wyłącznie dane techniczne i rynkowe nieruchomości (lokalizacja, historia cen ofertowych, czas ekspozycji), nie udostępniając żadnych danych osobowych ani numerów telefonów. Wybór legalnego kanału dotarcia oraz weryfikacja zgód marketingowych spoczywają w całości po stronie pośrednika.
Czy ceny prezentowane w CASAFARI to ceny transakcyjne czy ofertowe?
Ceny prezentowane na platformie CASAFARI obejmują zarówno ceny ofertowe wraz z pełną historią ich zmian pochodzącą z monitorowanych ogłoszeń, jak i ceny transakcyjne, pozyskiwane m.in. z RCN oraz zgłoszeń klientów na poziomie firmowym. CASAFARI nie publikuje cen transakcyjnych z aktów notarialnych. Zestawienie cen ofertowych z oficjalnymi danymi transakcyjnymi NBP stanowi jednak dla pośrednika idealne narzędzie do pokazania właścicielowi rynkowej luki cenowej.
Jak sprawdzić, czy dana nieruchomość jest już oferowana przez inne agencje na zasadzie umowy otwartej?
W module Property Sourcing CASAFARI stosuje zaawansowany algorytm deduplikacji, który scala ogłoszenia tej samej nieruchomości z wielu portalów w jeden przejrzysty rekord. Pośrednik widzi w nim wszystkie agencje prowadzące dany lokal, daty publikacji poszczególnych ofert oraz rozbieżności w cenach ofertowych pomiędzy biurami. Umożliwia to błyskawiczne odróżnienie umowy na wyłączność od rozproszonej umowy otwartej.
Ile kosztuje dostęp do platformy CASAFARI i jak rozliczane są zapytania API lub MCP?
Korzystanie z CASAFARI można rozpocząć od bezpłatnego planu Free, który oferuje 1 000 tokens na 30 dni bez konieczności podawania karty płatniczej. Dla aktywnych pośredników dostępny jest plan Agent w cenie 70 EUR miesięcznie (lub 49 EUR miesięcznie przy płatności rocznej). Wszelkie zapytania przez API oraz Casafari MCP są rozliczane w tokens; przykładowo w krajach z modułem Seller Leads pobranie strony wyników kosztuje 100 tokens, a pojedynczy lead 10 tokens (gdzie 1 token = 0,04 EUR).
Sprawdź to na własnym rynku
1000 darmowych tokenów na 30 dni, bez karty. Potem plan Agent lub przedpłacone tokeny.