Ceny mieszkań w Toruniu: przewodnik po rynku 2026

Średnia cena ofertowa mieszkań w Toruniu wynosi 2.231,8 €/m² w III kwartale 2026 r. według danych CASAFARI Area Insights (strona w języku angielskim; są to ceny ofertowe z zaindeksowanych ogłoszeń, po odrzuceniu wartości skrajnych, a nie ceny transakcyjne). To o 9,7% więcej niż rok wcześniej, ale dokładnie tyle samo co w poprzednim kwartale, co oznacza, że wzrost z 2025 r. się zatrzymał. Średni czynsz ofertowy osiągnął 11,3 €/m² miesięcznie, dając orientacyjną rentowność brutto na poziomie 6,1%. Toruń pozostaje przy tym mniej więcej o połowę tańszy od Warszawy, Krakowa czy Gdańska.

Październik 2026 roku, ulica Mickiewicza na Bydgoskim Przedmieściu. Rodzice z Grudziądza oglądają trzydziestometrową kawalerkę w odnowionej kamienicy dla córki, która właśnie rozpoczęła studia na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika. Właściciel wystawił lokal wiosną i od dwóch kwartałów nie podnosi ceny, bo telefony dzwonią rzadziej niż przed rokiem. Dla kupujących za gotówkę lub z przygotowanym kredytem to pierwszy od dawna moment, w którym można spokojnie policzyć budżet, porównać oferty i ponegocjować.

Ile kosztuje mieszkanie w Toruniu w 2026 roku?

Według bazy CASAFARI Area Insights (identyfikator lokalizacji 6283486, stan na III kwartał 2026 r., zapytanie z 23 października 2026 r.) sprzedający mieszkania w Toruniu oczekują średnio 2.231,8 €/m². Ponieważ polski rynek rozlicza się w złotych, a seria analityczna CASAFARI prowadzona jest w euro dla porównywalności między krajami Europy, kwotę tę należy zawsze czytać przez pryzmat bieżących kursów średnich NBP.

Warto pamiętać o podstawowym rozróżnieniu metodologicznym. Liczba 2.231,8 €/m² to średnia z ogłoszeń publikowanych na portalach (po automatycznym odfiltrowaniu ofert skrajnie drogich i podejrzanie tanich oraz po połączeniu duplikatów tego samego lokalu), natomiast faktyczne ceny z aktów notarialnych trafiają do publicznego Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) i są zazwyczaj o kilka procent niższe od oczekiwań sprzedających. Dodatkowo rynek wtórny w wielkiej płycie na Rubinkowie wyceniany jest wyraźnie niżej niż nowe inwestycje deweloperskie ze stanem deweloperskim.

Na powyższym wykresie prezentujemy dokładnie sześć kwartałów: od II kwartału 2025 r. do III kwartału 2026 r. Wcześniejsze punkty w surowym szeregu czasowym (od I kwartału 2023 r. do I kwartału 2025 r., gdzie powtarzała się stała wartość 1.771,6 €/m²) oznaczały brak nowych danych źródłowych dla miasta, dlatego pominęliśmy je, aby nie sugerować sztucznie płaskiego rynku.

Dlaczego ceny wzrosły w 2025 roku, a w 2026 stanęły w miejscu?

Gdy spojrzymy na pełną serię realnych odczytów z dokumentacji Area Insights dla programistów (w języku angielskim), wyłania się wyraźny podział na dwie fazy. W II kwartale 2025 r. średnia ofertowa wynosiła 1.899,6 €/m², w III kwartale 2025 r. wzrosła do 2.033,9 €/m², a na koniec 2025 r. osiągnęła 2.131,9 €/m². Początek 2026 roku przyniósł jeszcze ruch do 2.186,2 €/m² w I kwartale oraz 2.231,9 €/m² w II kwartale 2026 r., po czym w III kwartale 2026 r. średnia zatrzymała się na poziomie 2.231,8 €/m². Daje to 17,5% wzrostu od II kwartału 2025 r., 9,7% w ujęciu rok do roku oraz dokładnie 0,0% zmiany między II a III kwartałem 2026 r.

Kwartał	Cena ofertowa sprzedaży (€/m²)	Czynsz ofertowy (€/m²/mies.)	Orientacyjna rentowność brutto
II kw. 2025	1.899,6	10,2	6,4%
III kw. 2025	2.033,9	11,0	6,5%
IV kw. 2025	2.131,9	10,8	6,1%
I kw. 2026	2.186,2	10,9	6,0%
II kw. 2026	2.231,9	11,1	6,0%
III kw. 2026	2.231,8	11,3	6,1%

Źródło: CASAFARI Area Insights (location id 6283486), dane z ogłoszeń bez wartości skrajnych, stan na III kw. 2026 r.

Jak toruńskie ceny ofertowe wypadają na tle oficjalnej statystyki publicznej opartej na aktach notarialnych? Opublikowane 1 października 2026 r. wskaźniki cen lokali mieszkalnych GUS za II kwartał 2026 pokazują, że w całej Polsce ceny transakcyjne wzrosły o 6,3% rok do roku i o 1,5% kwartał do kwartału (przy czym rynek pierwotny urósł o 6,5% r/r, a wtórny o 6,1% r/r). Z kolei wcześniejsze obwieszczenie GUS o cenach lokali mieszkalnych w województwach za I kwartał 2026 (wydane 2 lipca 2026 r.) odnotowało dla województwa kujawsko-pomorskiego wskaźnik 101,5 (czyli +1,5% kw/kw wobec średniej krajowej 102,3). Zestawiając te liczby, należy pamiętać, że porównujemy ceny ofertowe wyrażone w euro za III kwartał 2026 r. z indeksem transakcyjnym GUS liczonym w złotych za II kwartał 2026 r., więc część różnicy wynika z wahań kursu walutowego.

Zatrzymanie podwyżek w połowie 2026 r. ma w Toruniu solidne fundamenty popytowe i demograficzne. Miejscowi nabywcy w dużej mierze korzystają z kredytów hipotecznych, a po fali zakupów z 2025 r. zdolność kredytowa gospodarstw domowych napotkała naturalną barierę cenową. Równocześnie na rynek trafiają kolejne klucze z inwestycji deweloperskich i społecznych, a długoterminowy popyt ogranicza demografia: według danych, które gromadzi Bank Danych Lokalnych GUS, na dzień 31 grudnia 2025 r. Toruń liczył 192.784 mieszkańców – wobec szczytowych 211.955 w 1999 r. oznacza to spadek o 3,0% w samych latach 2020–2025.

Zamiast zgadywać kierunek na kolejne półrocze, warto obserwować trzy konkretne sygnały: odczyt za IV kwartał 2026 r. w Area Insights, decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych oraz zaplanowaną na początek 2027 r. publikację GUS za III kwartał 2026 r.

Gdzie kupować: dzielnice Torunia od Starówki po Jar

Toruń rozciąga się po obu stronach zakola Wisły, tworząc z położoną 45 kilometrów na zachód Bydgoszczą dwubiegunowy rdzeń regionu, skomunikowany z resztą kraju autostradą A1 oraz zmodernizowanym dworcem Toruń Główny na lewym brzegu. Każda część miasta przyciąga nieco inny profil nabywcy i ma inną strukturę budynków.

• Bydgoskie Przedmieście i Chełmińskie Przedmieście – dzielnice z historyczną zabudową kamieniczną, parkami i bezpośrednim sąsiedztwem miasteczka akademickiego na Bielanach oraz centrum. To pierwszy wybór rodziców kupujących mieszkania dla studentów UMK oraz drobnych inwestorów szukających lokali dwu- i trzypokojowych na wynajem.
• Jar, Wrzosy i Bielawy – północny pas intensywnej zabudowy deweloperskiej. Powstają tu nowoczesne osiedla z windami i garażami podziemnymi, otoczone lasem i nową infrastrukturą miejską, które wybierają głównie rodziny szukające większego metrażu na rynku pierwotnym.
• Stawki i Podgórz (lewy brzeg Wisły) – dynamicznie rozwijające się osiedla za mostami, popularne wśród osób dojeżdżających w stronę autostrady A1 lub ceniących nowszą, kameralną zabudowę wielorodzinną i szeregową.
• Rubinkowo i Na Skarpie – duże wschodnie osiedla mieszkaniowe z lat 70. i 80., doskonale skomunikowane tramwajami z centrum. Oferują najbardziej płynny rynek wtórny, przewidywalne układy mieszkań i niższą cenę wejścia za metr kwadratowy.
• Mokre i Jakubskie Przedmieście – obszary przejściowe łączące starszą zabudowę z nowymi plombami deweloperskimi, chętnie wybierane przez osoby pracujące w śródmieściu.
• Stare Miasto – obszar wpisany na listę UNESCO, gdzie transakcji zawiera się mniej, a popyt inwestycyjny koncentrował się dotychczas na apartamentach wynajmowanych turystom na doby.

Na portalach ogłoszeniowych można czasem natknąć się na tabele średnich cen dla poszczególnych osiedli, które w mniejszych dzielnicach opierają się na zaledwie kilku ofertach i potrafią wprowadzić w błąd. Zamiast polegać na przypadkowej próbce, przed złożeniem oferty zakupu lepiej zestawić konkretny lokal z identycznymi mieszkaniami w sąsiedztwie, wykorzystując wyceny i Comparables do porównania mieszkania z podobnymi ofertami (strona w języku angielskim).

Ile kosztuje wynajem i jaka jest rentowność najmu w Toruniu?

W III kwartale 2026 r. średni czynsz ofertowy w Toruniu wyniósł 11,3 €/m² miesięcznie według CASAFARI Area Insights. Oznacza to wzrost o 2,7% rok do roku (wobec 11,0 €/m² w III kwartale 2025 r.) oraz o 10,8% od początku realnej serii w II kwartale 2025 r. (10,2 €/m²); podobnie jak przy cenach sprzedaży, wcześniejsze powtarzane odczyty na poziomie 9,5 €/m² z lat 2024–2025 były luką w danych. Dla orientacji: przy średniej miejskiej trzydziestometrowa kawalerka odpowiada czynszowi ofertowemu rzędu 340 € miesięcznie (po przeliczeniu według kursu NBP), choć trzeba pamiętać, że najmniejsze lokale w pobliżu uczelni wyceniane są za metr kwadratowy powyżej średniej dla całego miasta.

Zestawienie średniego rocznego czynszu ofertowego (12 × 11,3 €/m²) ze średnią ceną ofertową zakupu (2.231,8 €/m²) daje w III kwartale 2026 r. orientacyjną rentowność brutto na poziomie 6,1%. Rok wcześniej, w III kwartale 2025 r., wskaźnik ten wynosił 6,5%, a w II kwartale 2025 r. – 6,4%. Lekka kompresja stopy zwrotu wynika z faktu, że w 2025 roku ceny zakupu mieszkań rosły szybciej niż stawki najmu.

Wyliczenie brutto jest punktem wyjścia do kalkulacji, ale nie uwzględnia opłat administracyjnych do wspólnoty lub spółdzielni, ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, okresów pustostanów między semestrami ani odpisów na odświeżenie lokalu. Popyt na toruńskim rynku najmu opiera się na trzech stabilnych grupach: studentach UMK (co wywołuje wyraźny szczyt ogłoszeniowy na przełomie sierpnia, września i października), personelu medycznym szpitali uniwersyteckich oraz pracownikach z Ukrainy i Białorusi zatrudnionych w lokalnym przemyśle i usługach. Osoby budujące portfel kilku lokali na wynajem mogą przeanalizować narzędzia CASAFARI dla inwestorów (strona w języku angielskim) oraz porównać Toruń z innymi miastami Europy, przeglądając trendy cen na rynkach nieruchomości (również w języku angielskim).

Kto kupuje w Toruniu i co napędza popyt?

W całym kraju rynek mieszkaniowy utrzymuje wysoką aktywność: jak podał GUS w lipcu 2026 r. w opracowaniu za 2025 rok (cytowanym przez Bankier.pl na podstawie danych GUS), w 2025 r. w Polsce zawarto 289.290 transakcji lokalami (−1,3% r/r) w ramach 561,7 tys. aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości (+2,9% r/r), a łączna wartość obrotu sięgnęła 270,0 mld zł. W Toruniu za zdecydowaną większość tych zakupów odpowiadają nabywcy krajowi: mieszkańcy miasta zmieniający lokal na większy, rodziny przeprowadzające się z powiatu toruńskiego, aleksandrowskiego czy golubsko-dobrzyńskiego, rodzice studentów oraz lokalni inwestorzy posiadający od jednego do trzech mieszkań.

Zakupy zagraniczne mają w mieście charakter marginalny. Zgodnie z wiosennym sprawozdaniem Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji za 2025 rok, które przytacza raport MSWiA o zakupach mieszkań przez cudzoziemców w 2025 r., obcokrajowcy nabyli w całej Polsce 17.720 lokali mieszkalnych (+390 r/r, czyli około jedną na czternaście transakcji w kraju), jednak popyt ten skoncentrował się w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku, a osobne statystyki dla Torunia nie są publikowane.

Siłą napędową lokalnego rynku pozostaje połączenie funkcji akademickiej, administracyjnej (siedziba sejmiku województwa i marszałka) oraz logistycznej przy korytarzu autostrady A1, wsparte przystępnością cenową względem siedmiu największych polskich metropolii. Przedsiębiorstwa planujące otwarcie oddziałów, sieci handlowych lub biur w województwie kujawsko-pomorskim znajdą opis rozwiązań lokalizacyjnych na stronie CASAFARI dla ekspansji biznesu.

Podatki, PCC i nowe przepisy o najmie krótkoterminowym

Planując budżet transakcyjny w 2026 roku, kupujący musi uwzględnić koszty okołozakupowe, które zależą od tego, czy lokal pochodzi z rynku wtórnego, czy od dewelopera.

Jak szczegółowo wyjaśnia poradnik o podatku PCC od mieszkania (stan prawny na lipiec 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 191), przy zakupie na rynku wtórnym podstawowa stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości rynkowej lokalu i jest pobierana przez notariusza przy podpisywaniu aktu. Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje jednak zwolnienie z PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC). W praktyce przy zakupie mieszkania z drugiej ręki za 450.000 zł kolejny nabywca zapłaci 9.000 zł podatku, natomiast osoba kupująca pierwsze własne M w życiu – 0 zł. Na drugim biegunie znajdują się zakupy pakietowe: od 2024 roku przy nabyciu szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego na jednej nieruchomości gruntowej stawka PCC wynosi 6%. Na rynku pierwotnym podatku PCC się nie płaci, ponieważ cena deweloperska zawiera już podatek VAT (8% dla lokali o powierzchni do 150 m² lub 23% powyżej tego progu).

Istotna zmiana legislacyjna dotyczy inwestorów wynajmujących mieszkania na doby, szczególnie w obrębie toruńskiego zespołu staromiejskiego. Dnia 8 października 2026 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich (407 posłów głosowało za, 24 przeciw, 9 wstrzymało się od głosu; druk sejmowy 3119), co opisuje relacja z uchwalenia ustawy o najmie krótkoterminowym z 8 października 2026. Nowe przepisy wprowadzają Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), obowiązek podawania numeru identyfikacyjnego w każdym ogłoszeniu internetowym oraz kary finansowe do 50.000 zł za prowadzenie najmu poza rejestrem. Co najważniejsze dla właścicieli lokali w kamienicach, od 1 stycznia 2028 r. wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie oraz rady gmin zyskają prawo do wprowadzania zakazów najmu krótkoterminowego. Według stanu na 23 października 2026 r. ustawa została skierowana do Senatu (który ma 30 dni na jej rozpatrzenie) i jeszcze nie obowiązuje, ale część właścicieli apartamentów w centrum już analizuje przejście na najem długoterminowy.

Jak sprawdzać dane o Toruniu w CASAFARI

Wszystkie wskaźniki cenowe i czynszowe w tym przewodniku pochodzą bezpośrednio z narzędzi analitycznych CASAFARI, z których na co dzień korzystają pośrednicy, rzeczoznawcy, banki oraz inwestorzy instytucjonalni. W module Area Insights Toruń figuruje pod identyfikatorem location id 6283486 (dostępnym przez usługę Location Lookup), a cotygodniowe aktualizacje metryk sale_apartment_psqm oraz rent_apartment_psqm pozwalają śledzić rynek bez czekania na kwartalne publikacje urzędów statystycznych.

W zależności od roli na rynku pracę z danymi można zorganizować na kilka sposobów:

• Wycena konkretnego adresu – przed wystawieniem oferty lub negocjacjami cenowymi moduł Comparables oraz jego dokumentacja Comparables i wycen (w języku angielskim) pozwalają zestawić wybrane mieszkanie na Wrzosach czy Rubinkowie z historią zmian cen identycznych lokali w tej samej okolicy.
• Wyszukiwanie okazji z wielu źródeł – pośrednicy i inwestorzy korzystają z Property Sourcing do wyszukiwania ofert z wielu portali (strona w języku angielskim), który gromadzi ogłoszenia z całego rynku w jednym widoku, usuwając zduplikowane wpisy.
• Integracja z asystentami AI i własnymi systemami – zespoły analityczne i programiści mogą pobierać szeregi czasowe przez API lub połączyć swoje środowisko z Casafari MCP dla asystentów AI (strona w języku angielskim).

Rozliczenia zapytań w API oraz w usłudze MCP prowadzone są w tokenach (niezależnie od technicznych tokenów dostępowych OAuth, czyli access tokens, służących do autoryzacji). Dostęp do konsoli, zarządzanie pakietami oraz konto i klucze API na platform.casafari.com można uruchomić samodzielnie online, sprawdzając aktualne stawki ofertowe w Toruniu i całym województwie kujawsko-pomorskim.