Świnoujście i Międzyzdroje: ceny nieruchomości nad Bałtykiem

Średnia cena ofertowa mieszkań i apartamentów wystawionych na sprzedaż w Świnoujściu i Międzyzdrojach wyniosła 4 015,7 €/m² w III kwartale 2026 r. według danych Area Insights, źródła serii cen ofertowych (strona po angielsku), co oznacza spadek o 3,3% rok do roku i o 4,9% od II kwartału 2025 r.; dla domów średnia sięgnęła 2 309,9 €/m² (−1,9% r/r). Należy podkreślić, że są to ceny wywoławcze z ogłoszeń (wiarygodna seria obejmuje okres od II kw. 2025 r.), a nie ceny transakcyjne. Kurort idzie pod prąd względem reszty kraju, gdyż ogólnopolski transakcyjny indeks GUS wzrósł w II kwartale 2026 r. o 6,3% rok do roku.

Ile kosztuje metr w Świnoujściu i Międzyzdrojach w 2026 roku?

Trzydziestego czerwca 2023 roku kierowcy po raz ostatni ustawili się w długiej kolejce do promu Bielik, by jeszcze tego samego dnia przejechać nowym tunelem o długości 1,78 km, poprowadzonym 38 metrów pod dnem Świny. Połączenie wysp Uznam i Wolin ze stałym lądem bez czekania na przeprawę otworzyło w dzielnicy nadmorskiej gorączkę inwestycyjną. Trzy lata później wzdłuż promenady stoją nowe aparthotele, ale same ceny wywoławcze powoli schodzą z dawnych szczytów.

W III kwartale 2026 r. za metr kwadratowy mieszkania lub apartamentu w obu miastach łącznie sprzedający żądali średnio 4 015,7 €/m², natomiast za metr domu – 2 309,9 €/m². Dane te pochodzą z dokumentacji Area Insights dla programistów (po angielsku) (identyfikatory lokalizacji 6460049 i 6459653, stan na 23 października 2026 r.). Warto pamiętać, że wskaźnik ten agreguje ceny ofertowe z zaindeksowanych ogłoszeń po odfiltrowaniu wartości skrajnych i duplikatów.

Na tle stolicy województwa stawki nad samą wodą wydają się bardzo wysokie. Według cen transakcyjnych NBP dla Szczecina w II kw. 2026 r. za metr na rynku wtórnym płacono tam średnio 9 363 zł/m² (+1,7% r/r), a na rynku pierwotnym 11 427 zł/m² (−1,9% r/r). Porównując te wartości, trzeba jednak zachować ostrożność: seria CASAFARI pokazuje ceny ofertowe wyrażone w euro, podczas gdy NBP podaje faktyczne kwoty z aktów notarialnych w złotych. Co więcej, statystykę w kurortach windują niewielkie lokale o metrażu 35–50 m² położone tuż przy wydmach, często sprzedawane z gotowym wykończeniem oraz udziałem w rozbudowanych częściach wspólnych, takich jak recepcja czy strefa saun.

Z uwagi na prezentację serii w europejskiej walucie, na kształt wykresu wpływają również wahania kursu PLN/EUR, niezależnie od dyktowanych w złotych stawek w cennikach deweloperów. Aby uniknąć przekłamań, nie przeliczamy tu kwot na złote bez wskazania tabeli kursowej NBP z konkretnego dnia.

Geografia tłumaczy specyfikę tego rynku. Świnoujście na wyspie Uznam sąsiaduje bezpośrednio z niemieckimi kurortami Ahlbeck i Heringsdorf, z którymi łączy je nadmorska promenada oraz linia kolejowa UBB. Z kolei Międzyzdroje na wyspie Wolin przyciągają klifowym wybrzeżem i sąsiedztwem Wolińskiego Parku Narodowego, a ukończona droga ekspresowa S3 oraz połączenia kolejowe spajają oba ośrodki ze Szczecinem i południem kraju.

Dlaczego ceny apartamentów nad Świną spadają, gdy w Polsce rosną?

Spojrzenie na sześć ostatnich kwartałów (od II kw. 2025 r., kiedy seria danych stała się pełna, do III kw. 2026 r.) pokazuje wyraźne schłodzenie oczekiwań sprzedających. W ujęciu rocznym ceny ofertowe mieszkań obniżyły się o 3,3% – z poziomu 4 154,6 €/m² w III kwartale 2025 r. do obecnych 4 015,7 €/m². Jeśli za punkt odniesienia przyjąć II kwartał 2025 r. (4 222,0 €/m²), spadek sięga 4,9%. Stawki wywoławcze korygowały się w dół w czterech z pięciu ostatnich kwartałów, zatrzymując się jedynie na moment w II kwartale 2026 r. na poziomie 4 035,8 €/m².

Warto zestawić to z szerszym obrazem publikowanym przez Główny Urząd Statystyczny. Jak pokazują oficjalne wskaźniki cen lokali mieszkalnych GUS za II kwartał 2026 r. (opublikowane 1 października 2026 r. na bazie Rejestru Cen Nieruchomości), średnie ceny transakcyjne w Polsce wzrosły w tym czasie o 6,3% rok do roku oraz o 1,5% kwartał do kwartału (rynek pierwotny zyskał 6,5% r/r, a wtórny 6,1% r/r). Samo województwo zachodniopomorskie rosło wolniej od średniej krajowej: w I kwartale 2026 r. odnotowało wzrost o 0,9% kw/kw wobec 2,3% w skali kraju, a w II kwartale 2026 r. o 1,0% kw/kw przy ogólnopolskim wyniku +1,5%. Mimo to kierunek zmian na poziomie regionu pozostawał dodatni, podczas gdy oferty nad samą Świną taniały.

Najbardziej prawdopodobnym wyjaśnieniem tej rozbieżności – choć wobec braku gminnych statystyk o liczbie zawartych aktów notarialnych należy traktować je jako hipotezę redakcyjną – jest trawienie przez rynek dużej fali nowej podaży. Po otwarciu tunelu w czerwcu 2023 r. do sprzedaży i użytkowania trafiło wiele projektów zaplanowanych w okresie wcześniejszego boomu. Dziś kupujący ma przed sobą szeroki wybór bliźniaczo podobnych lokali wakacyjnych, co wydłuża czas ekspozycji ogłoszeń i skłania właścicieli oraz deweloperów do urealniania cenników.

Należy przy tym pamiętać o naturalnym rozejściu między ceną z ogłoszenia a kwotą na umowie sprzedaży. Wspomniane dane NBP dla pobliskiego Szczecina za II kwartał 2026 r. pokazują, że na rynku wtórnym transakcje zawierano średnio o 4,6% poniżej cen ofertowych, natomiast na rynku pierwotnym różnica ta wyniosła aż 16,7%. W miejscowościach wypoczynkowych, gdzie marketing projektów inwestycyjnych bywa wyjątkowo intensywny, pole do negocjacji potrafi być równie szerokie. Szerszy kontekst zmian na kontynencie przedstawiają trendy cen na rynkach europejskich.

Domy na Uznamie i Wolinie: mała seria, duże wahania

Segment domów jednorodzinnych i bliźniaków w Świnoujściu oraz Międzyzdrojach rządzi się zupełnie innymi prawami niż rynek apartamentów przy plaży. W III kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa wyniosła 2 309,9 €/m², co oznacza kosmetyczną korektę o 1,9% w skali roku (wobec 2 355,3 €/m² w III kw. 2025 r.) oraz powrót niemal dokładnie do punktu wyjścia z II kwartału 2025 r. (2 308,4 €/m², zmiana o +0,1%). Po drodze, w I kwartale 2026 r., średnia zanurkowała przejściowo do 2 167,5 €/m², by w dwóch kolejnych kwartałach odrobić straty.

Taka amplituda wahań wynika z niewielkiej liczby ofert w tym segmencie. Przy płytkim rynku każde pojawienie się lub zniknięcie kilku droższych willi w Międzyzdrojach albo starszych domów do remontu w prawobrzeżnych dzielnicach Świnoujścia (takich jak Warszów czy Karsibór) natychmiast przesuwa średnią kwwartalną. Z pojedynczych odczytów nie należy więc wyciągać wniosków o trwałym załamaniu czy hossie.

Popyt na domy tworzą dwie grupy. Z jednej strony naturalna demografia sprawia, że na rynek trafiają starsze budynki utrzymywane dotąd przez wieloletnich mieszkańców. Z drugiej strony część zamożniejszych nabywców ze Szczecina czy Poznania celowo omija głośne kompleksy apartamentowe, szukając całorocznego drugiego domu z własnym ogrodem w spokojniejszych częściach wysp.

Kto kupuje nad Świną i po co?

Struktura nabywców nad zachodnim Bałtykiem jest wyraźnie podzielona między kapitał krajowy a sąsiedzki. Główną siłę stanowią Polacy ze Szczecina, Poznania, Wrocławia i Warszawy, a także liczna polska diaspora mieszkająca i pracująca w aglomeracji berlińskiej. Drugą widoczną grupą są obywatele Niemiec z Berlina, Brandenburgii oraz Meklemburgii-Pomorza Przedniego. Przyciąga ich standard nowych budynków po polskiej stronie granicy, wciąż dostępnych po stawkach niższych niż w sąsiednich cesarskich uzdrowiskach na niemieckiej części Uznamu.

Najczęściej poszukiwany produkt to lokal o powierzchni od 40 do 60 m², kupowany z myślą o łączeniu własnych przyjazdów z najmem krótkoterminowym powierzanym zewnętrznemu operatorowi. Aby dobrze ocenić płynność takiej inwestycji, warto spojrzeć na lokalną demografię, wspomagając się danymi, jakie oferują narzędzia CASAFARI dla inwestorów (strona po angielsku).

Lokalny rynek wewnętrzny jest bowiem niewielki i szybko się starzeje. Według danych GUS na dzień 31 grudnia 2024 r. Świnoujście liczyło 38 728 mieszkańców (spadek o 6,8% od 2002 r., przy ujemnym przyroście naturalnym −7,59 na 1 000 ludności i medianie wieku około 46 lat). Jeszcze dokładniejszy obraz dają dane meldunkowe Urzędu Miasta Świnoujście za 2024 r.: na koniec grudnia 2024 r. na pobyt stały zameldowanych było tam 34 835 osób, wobec 35 273 w styczniu tego samego roku. W sąsiednich Międzyzdrojach sytuacja jest jeszcze bardziej jaskrawa – jak podaje serwis Polska w liczbach, powołując się na ludność Międzyzdrojów według GUS, na koniec 2024 r. miasto zamieszkiwało zaledwie 4 842 stałych mieszkańców (−12,8% od 2002 r., średni wiek 46,6 roku).

Konsekwencja dla właściciela nieruchomości jest prosta: ewentualna odsprzedaż lokalu w przyszłości zależy niemal wyłącznie od napływu chętnych z innych regionów. Również obłożenie w najmie koncentruje się w lipcu, sierpniu oraz w długie weekendy, choć w przypadku Świnoujścia status uzdrowiska i rozbudowana baza sanatoryjna pozwalają utrzymać część ruchu turystycznego także jesienią i zimą.

Apartament czy mieszkanie: co kryje się w księdze wieczystej

Inwestor z Poznania lub Wrocławia, przeglądając portale ogłoszeniowe, często widzi dwa bliźniacze lokale o powierzchni 45 m² wystawione w tej samej cenie. Dopiero przy analizie dokumentów u notariusza okazuje się, że jeden z nich to samodzielny lokal mieszkalny, a drugi – formalnie lokal użytkowy o funkcji turystycznej, potocznie nazywany w folderach reklamowych „apartamentem inwestycyjnym”.

Różnica prawna i finansowa między tymi dwoma kategoriami ma kluczowe znaczenie:

Kryterium	Lokal mieszkalny („mieszkanie”)	Lokal użytkowy („apartament inwestycyjny”)
Podatek od nieruchomości	Niska stawka gminna dla budynków mieszkalnych	Maksymalna stawka jak dla działalności gospodarczej
Finansowanie zakupu	Standardowy kredyt hipoteczny w większości banków	Ograniczona oferta banków, wyższy wkład własny lub kredyt inwestycyjny
Zwolnienie z PCC (pierwsze lokum)	Przysługuje osobie fizycznej na rynku wtórnym	Brak zwolnienia – obowiązuje podatek PCC
Meldunek na pobyt stały	Możliwy bez przeszkód	Brak możliwości zameldowania
Ochrona nabywcy (rynek pierwotny)	Pełna ochrona ustawy deweloperskiej i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego	Zasady ogólne kodeksu cywilnego (część przepisów ochronnych nie działa)

Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej należy bezwzględnie sprawdzić dział I-O księgi wieczystej (rubryka „Przeznaczenie lokalu”) lub prospekt informacyjny dewelopera. W pasie nadmorskim istotne są również zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz podział na strefy ochrony uzdrowiskowej (A, B i C), które często narzucają deweloperom odsetek lokali usługowych w nowych budynkach.

Jeżeli lokal sprzedawany jest w pakiecie z umową z operatorem najmu, dokument ten wymaga równie wnikliwej lektury co akt notarialny. Należy zweryfikować czas trwania kontraktu, sposób naliczania prowizji (od przychodu czy od dochodu), koszty utrzymania rozbudowanych części wspólnych (baseny, całodobowa recepcja) oraz limit dni tzw. pobytu właścicielskiego w szczycie sezonu. Zamiast polegać na prognozach z broszury sprzedażowej, warto przeprowadzić niezależną wycenę i analizę porównawczą w Comparables (strona po angielsku), zestawiając ofertę z rzeczywistymi stawkami żądanymi za podobne nieruchomości w okolicy.

Podatki, opłaty i zezwolenia przy zakupie w Świnoujściu lub Międzyzdrojach

Koszty transakcyjne zależą przede wszystkim od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, czy pierwotnego. Przy zakupie z drugiej ręki od osoby prywatnej notariusz pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej lokalu. Jak szczegółowo wyjaśniają zasady PCC przy zakupie mieszkania, od 31 sierpnia 2023 r. osoby fizyczne kupujące swoje pierwsze w życiu mieszkanie są z tego podatku zwolnione (ulga dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych). Z kolei inwestorzy kupujący hurtowo co najmniej sześć lokali mieszkalnych w ramach jednej inwestycji zapłacą stawkę podwyższoną do 6% od szóstego i każdego kolejnego lokalu (art. 7a ustawy o PCC). Przy zakupie nowego lokalu bezpośrednio od dewelopera (lub z rynku wtórnego od płatnika VAT) podatek PCC nie występuje – cena zawiera podatek VAT, a kupujący pokrywa taksę notarialną oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej.

Osobną kwestią, szczególnie ważną na wyspach Uznam i Wolin, są przepisy dotyczące cudzoziemców. Zgodnie z tym, co stanowi art. 12 ustawy o ochronie granicy państwowej o strefie nadgranicznej (Dz.U. 2026 poz. 919 t.j.), strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a na odcinku morskim – do brzegu morskiego. Oznacza to, że zarówno graniczące z Niemcami Świnoujście, jak i nadmorskie Międzyzdroje w całości leżą w strefie nadgranicznej.

Dla obywateli oraz spółek z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (w tym Niemiec) i Szwajcarii nie stanowi to żadnej przeszkody – kupują oni nieruchomości w Polsce bez zezwolenia. Inaczej wygląda sytuacja nabywców spoza EOG (na przykład obywateli Wielkiej Brytanii czy Ukrainy). Jak wskazują oficjalne zasady zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców (stan prawny na 22 czerwca 2026 r.), ustawowe zwolnienie z obowiązku uzyskania zgody na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego nie ma zastosowania w strefie nadgranicznej. Cudzoziemiec spoza EOG musi więc przed zawarciem umowy przyrzeczonej uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (opłata skarbowa wynosi 1 570 zł, a wydana decyzja jest ważna przez dwa lata).

Nabywcy planujący czerpanie przychodów z najmu wakacyjnego muszą również uwzględnić nowe otoczenie regulacyjne. Od 20 maja 2026 r. w całej Unii Europejskiej stosowane jest rozporządzenie 2024/1028 dotyczące gromadzenia i wymiany danych o usługach najmu krótkoterminowego. W ślad za nim idą przepisy krajowe: jak opisuje omówienie ustawy o najmie krótkoterminowym uchwalonej 8 października 2026 r., Sejm przyjął nowelizację ustawy o usługach hotelarskich. Zakłada ona, że każdy najem do 30 dni jest usługą hotelarską wymagającą obowiązkowego wpisu do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) oraz podawania nadanego numeru w każdym ogłoszeniu na portalach rezerwacyjnych, pod rygorem kar administracyjnych do 50 000 zł. Co istotne dla właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych, ustawa przewiduje, że od 1 stycznia 2028 r. wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie oraz rady gmin zyskają prawo do wyłączenia najmu na doby na swoim terenie. Na dzień 23 października 2026 r. ustawa oczekuje na rozpatrzenie przez Senat i podpis Prezydenta, dlatego przed podjęciem decyzji inwestycyjnej należy zweryfikować ostateczny kształt opublikowanych przepisów.

Skąd pochodzą te liczby i jak sprawdzić je samodzielnie

Wszystkie przytoczone w tym przewodniku stawki ofertowe za metr kwadratowy pochodzą z modułu analitycznego CASAFARI Area Insights. System ten zbiera ogłoszenia sprzedaży z dziesiątków portali i stron agencji nieruchomości, oczyszcza je z duplikatów (gdy ten sam apartament w Świnoujściu wystawia pięć różnych biur) oraz odrzuca skrajne, nierynkowe wartości, tworząc spójny szereg czasowy.

Należy zwrócić uwagę na ważny szczegół metodologiczny w danych dla Świnoujścia i Międzyzdrojów: w okresie od I kwartału 2023 r. do I kwartału 2025 r. baza zwracała powtarzającą się, niezmienną wartość (4 157,4 €/m² dla mieszkań oraz 2 329,9 €/m² dla domów). Oznacza to brak wystarczającej gęstości nowych odczytów w tamtych latach, z którego nie wolno wyciągać wniosków o ówczesnej stabilizacji cen. Rzeczywista, dynamiczna seria kwartalna zaczyna się w II kwartale 2025 r. i to wyłącznie na tych sześciu kwartałach opieramy naszą analizę.

Analitycy, deweloperzy i zespoły techniczne mogą pobierać te same szeregi czasowe bezpośrednio przez interfejs programistyczny. Aby zbudować własne zapytanie, wystarczy najpierw użyć narzędzia Location Lookup w celu zamiany nazwy miejscowości na wewnętrzny identyfikator (location_id 6460049 dla Świnoujścia i 6459653 dla Międzyzdrojów), a następnie odpytać końcówkę Area Insights. Osoby pracujące z nowoczesnymi asystentami sztucznej inteligencji mogą z kolei podłączyć te dane bezpośrednio do swojego środowiska pracy za pomocą Casafari MCP. Koszt poszczególnych zapytań API oraz wywołań MCP rozliczany jest w tokenach w ramach wybranego planu (gdzie tokeny oznaczają jednostki rozliczeniowe na koncie, w odróżnieniu od technicznych tokenów dostępowych – access tokens – używanych do autoryzacji OAuth).

Pełny opis parametrów wyceny i doboru nieruchomości podobnych zawiera dokumentacja Comparables i wyceny (po angielsku), a dostęp do konsoli, zarządzanie subskrypcją oraz konto i klucze API na platform.casafari.com można uruchomić samodzielnie po zalogowaniu.

Dla pośredników i doradców obsługujących pas nadmorski przydatnym uzupełnieniem statystyk będzie Property Sourcing do śledzenia nowych ofert w obu miastach (strona po angielsku), pozwalający w jednym widoku przejrzeć całą historię zmian ceny wybranego lokalu na wyspie Uznam czy Wolin. Jeśli rozważają Państwo zakup lub sprzedaż nieruchomości nad Bałtykiem, zachęcamy do sprawdzenia aktualnych szeregów cenowych w Area Insights, źródle serii cen ofertowych (strona po angielsku).