Ceny mieszkań w Rzeszowie 2026: ile kosztuje metr

Średnia cena ofertowa mieszkań w Rzeszowie według CASAFARI Area Insights wyniosła w III kwartale 2026 r. 2 576,9 €/m², czyli o 13,2% więcej niż rok wcześniej (2 275,5 €/m² w III kw. 2025 r.). Są to stawki wywoławcze z ogłoszeń, a nie kwoty z aktów notarialnych: wstępne dane NBP za I kw. 2026 r. wskazują na średnie ceny transakcyjne rzędu 10 378 zł/m² na rynku pierwotnym oraz 10 881 zł/m² na rynku wtórnym. Po dwóch kwartałach szybkich podwyżek w połowie 2025 r., w 2026 r. tempo wzrostu wyhamowało poniżej 1% kwartalnie.

W poniedziałkowy poranek nad nowym etapem osiedla na rzeszowskiej Drabiniance obraca się żuraw budowlany. Za tym widokiem stoi liczba, która najlepiej tłumaczy specyfikę lokalnego rynku: podczas gdy całe województwo podkarpackie straciło w 2025 r. ponad 6 600 mieszkańców (spadek do 2 053 243 osób na dzień 31.12.2025 r. według GUS), sam Rzeszów jako jedyny duży ośrodek w regionie nadal rośnie. Stolica województwa działa jak magnes przyciągający ludzi z sąsiednich powiatów, co bezpośrednio kształtuje popyt na mieszkania.

Ile kosztuje metr mieszkania w Rzeszowie w 2026 roku?

Analizując stawki w Rzeszowie, należy oddzielić oczekiwania sprzedających od kwot faktycznie wpisywanych do aktów notarialnych. Według danych Area Insights – dane o cenach ofertowych dla Rzeszowa (strona po angielsku) (dla lokalizacji o identyfikatorze location id 6298121, zapytanie z 23.10.2026 r.), średnia cena ofertowa z zaindeksowanych ogłoszeń po odrzuceniu wartości skrajnych wyniosła w III kw. 2026 r. 2 576,9 €/m². Oznacza to wzrost o 301,4 €/m² (+13,2%) w porównaniu z III kw. 2025 r. CASAFARI prezentuje dane w euro, aby zachować jednolitą metodologię porównawczą dla wszystkich rynków europejskich.

Obok stawek ofertowych w euro warto zestawić dane transakcyjne w złotych. Jak pokazują ceny transakcyjne mieszkań NBP za I kw. 2026 w opracowaniu Strefy Inwestorów, na rynku pierwotnym kupujący płacili średnio 10 378 zł/m² (+3,7% r/r oraz +3,5% kw/kw), natomiast na rynku wtórnym 10 881 zł/m² (+2,1% r/r oraz +3,7% kw/kw). W Rzeszowie używane mieszkania bywają przeciętnie droższe za metr od nowych, ponieważ używane lokale często znajdują się w lepszych, centralnych lokalizacjach, podczas gdy nowe inwestycje deweloperskie powstają głównie na obrzeżach miasta.

Rozbieżność między ceną z ogłoszenia a ceną z umowy jest w stolicy Podkarpacia wyraźna. Zestawienie pokazujące porównanie cen ofertowych i transakcyjnych nowych mieszkań na rynekpierwotny.pl za I kw. 2026 r. wskazuje, że przy średniej cenie ofertowej 11 696 zł/m² i transakcyjnej 9 574 zł/m², różnica na rynku pierwotnym wyniosła −18,1% (druga największa w Polsce po Olsztynie). Dla kupujących oznacza to realną przestrzeń do rozmów o cenie.

Wskaźnik i źródło danych	Okres	Wartość	Zmiana
Średnia cena ofertowa (CASAFARI Area Insights)	III kw. 2026	2 576,9 €/m²	+13,2% r/r (+0,9% kw/kw)
Cena transakcyjna – rynek pierwotny (NBP, dane wstępne)	I kw. 2026	10 378 zł/m²	+3,7% r/r (+3,5% kw/kw)
Cena transakcyjna – rynek wtórny (NBP, dane wstępne)	I kw. 2026	10 881 zł/m²	+2,1% r/r (+3,7% kw/kw)
Różnica oferta vs transakcja – rynek pierwotny (rynekpierwotny.pl)	I kw. 2026	11 696 vs 9 574 zł/m²	−18,1%

Jak zmieniały się ceny ofertowe od 2025 roku i dlaczego wzrost wyhamował?

Ścieżka kwartalna w bazie CASAFARI pokazuje wyraźny podział na dwa etapy. Od II kw. 2025 r. (2 086,3 €/m²) przez III kw. 2025 r. (2 275,5 €/m²) do IV kw. 2025 r. (2 514,1 €/m²) rynek ofertowy nadrabiał zaległości, rosnąc odpowiednio o 9,1% i 10,5% z kwartału na kwartał. W 2026 r. dynamika wyraźnie osłabła: w I kw. 2026 r. średnia wyniosła 2 527,6 €/m² (+0,5% kw/kw), w II kw. 2 554,1 €/m² (+1,0% kw/kw), a w III kw. 2 576,9 €/m² (+0,9% kw/kw).

Łączny wzrost od II kw. 2025 r. do III kw. 2026 r. wynosi 490,6 €/m², czyli +23,5%. Liczba ta obejmuje jednak pięć kwartałów okresu, w którym rynek korygował wcześniejsze stawki, dlatego nie należy jej traktować jako stałego rocznego tempa wzrostu. Warto również odnotować kwestię metodologiczną: wcześniejsze odczyty w serii CASAFARI (powtarzająca się wartość 1 843,9 €/m² od I kw. 2023 r. do I kw. 2025 r.) wynikały z niepełnego pokrycia danymi przed rozbudową bazy, a nie z zamrożenia cen, dlatego analiza trendu rozpoczyna się od II kw. 2025 r.

Oficjalne rejestry transakcyjne potwierdzają kierunek wzrostowy, ale przy znacznie łagodniejszej dynamice, co jest typowe, gdy ceny wywoławcze wyprzedzają realne transakcje. Publikowane przez GUS wskaźniki cen lokali mieszkalnych GUS za II kwartał 2026 r. (oparte na Rejestrze Cen Nieruchomości, publikacja z 1.10.2026 r.) pokazały w skali całej Polski wzrost o 6,3% r/r oraz 1,5% kw/kw (rynek pierwotny +6,5% r/r, wtórny +6,1% r/r). Z kolei obwieszczenie GUS o zmianach cen mieszkań według województw, I kw. 2026 (z 2.07.2026 r.) określiło kwartalny wskaźnik dla województwa podkarpackiego na poziomie 101,1 (+1,1% kw/kw) wobec 102,3 dla całego kraju. Szerszy obraz zmian w Europie można śledzić, analizując trendy cen na rynkach nieruchomości (strona po angielsku).

Kto kupuje mieszkania w Rzeszowie i skąd bierze się popyt?

Podstawą rzeszowskiego rynku mieszkaniowego jest demografia i migracja wewnętrzna. Oficjalne dane Urzędu Statystycznego w Rzeszowie o ludności, bezrobociu i płacach wskazują, że na dzień 31.12.2025 r. miasto liczyło 199 436 zameldowanych mieszkańców (+0,6% r/r). Rzeczywista liczba osób przebywających w mieście jest jednak wyższa: eksperymentalne badanie GUS o faktycznej liczbie mieszkańców Rzeszowa (tzw. metoda „oznak życia” według stanu na 31.12.2025 r., opublikowana w lipcu 2026 r.) oszacowało populację na 211 852 osoby, w tym 14 571 cudzoziemców.

Przyciąga ich stabilny rynek pracy skupiony wokół przemysłu lotniczego (klaster Doliny Lotniczej w Rzeszowie i podrzeszowskiej Jasionce), sektora IT oraz usług biznesowych. W sierpniu 2026 r. stopa bezrobocia rejestrowanego w mieście wynosiła 4,6%, a przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw osiągnęło 9 183,13 zł (Urząd Statystyczny w Rzeszowie). Stały popyt na mniejsze lokale zapewniają studenci Uniwersytetu Rzeszowskiego, Politechniki Rzeszowskiej oraz WSIiZ.

Znaczenie miasta wzmacnia infrastruktura komunikacyjna: autostrada A4, droga ekspresowa S19 (szlak Via Carpatia) oraz lotnisko. Jak podaje oficjalny komunikat podsumowujący rekordowy rok 2025 na lotnisku Rzeszów-Jasionka (ze stycznia 2026 r.), port obsłużył 1 282 628 pasażerów (+12% r/r), a połączenia do Wielkiej Brytanii, Włoch i USA podtrzymują więzi biznesowe oraz kontakt z podkarpacką diasporą. Od 2022 r. Rzeszów pełni także funkcję kluczowego węzła logistycznego dla ruchu w kierunku Ukrainy; czynnik ten zwiększył napływ pracowników z zagranicy, choć w dłuższej perspektywie zmiany sytuacji geopolitycznej mogą oddziaływać na popyt w obie strony.

Typowy nabywca w Rzeszowie kupuje lokal na własne potrzeby: są to osoby szukające pierwszego mieszkania, młode rodziny przeprowadzające się z mniejszych miejscowości Podkarpacia oraz rodzice kupujący kawalerki dla studiujących dzieci. Uzupełniają ich drobni inwestorzy z Polski nabywający jeden lub dwa lokale na wynajem. Nie jest to natomiast rynek tzw. drugich domów (second homes) kupowanych w celach wakacyjnych.

Które osiedla wybierają kupujący: Drabinianka, Przybyszówka, Słocina czy Śródmieście?

W Rzeszowie wybór konkretnego osiedla ma większe znaczenie dla ceny i płynności niż ogólna średnia dla całego miasta. Nowe inwestycje deweloperskie koncentrują się przede wszystkim na rozwijających się osiedlach poza ścisłym centrum: na Drabiniance, Przybyszówce (oraz w rejonie Dworzyska), Słocinie i Staroniwie. Duża podaż nowych bloków w tych częściach miasta daje kupującym szeroki wybór, ale jednocześnie ogranicza tempo wzrostu cen przy późniejszej odsprzedaży na rynku wtórnym.

Zupełnie inną strukturę ma Śródmieście oraz okolice Rynku. Dominuje tam starsza zabudowa i mniejsze metraże, które tradycyjnie osiągają najwyższe stawki za metr kwadratowy i cieszą się największym zainteresowaniem najemców akademickich.

Ponieważ oficjalne statystyki publiczne nie publikują zweryfikowanych średnich cen dla poszczególnych osiedli Rzeszowa, przed podjęciem decyzji warto zawęzić obszar poszukiwań. Narzędzie umożliwiające wycenę i analizę rynku z Comparables (strona po angielsku) pozwala zestawić aktualne i historyczne oferty o zbliżonym metrażu i standardzie z konkretnej ulicy na Drabiniance czy Słocinie, a właścicielom pomaga przygotować wycenę mieszkania online (strona po angielsku) przed wystawieniem lokalu na sprzedaż.

Ile wynosi czynsz najmu w Rzeszowie i jaka jest rentowność?

Według danych CASAFARI Area Insights (zapytanie z 23.10.2026 r.), średni miesięczny czynsz ofertowy w Rzeszowie w III kw. 2026 r. wyniósł 12,1 €/m². W porównaniu z II kw. 2025 r. (11,0 €/m², pierwszy kwartał z pełnym pokryciem danych) oznacza to wzrost o 10,0%, natomiast wobec III kw. 2025 r. (12,2 €/m²) niewielką zmianę o −0,8%.

Należy jednak zwrócić uwagę na istotne zastrzeżenie dotyczące jakości danych: dokładnie taka sama stawka 12,1 €/m² utrzymuje się w serii od I kw. do III kw. 2026 r. (a wcześniejsze odczyty 10,1 €/m² z lat 2024–2025 były wartościami zastępczymi przy małej liczbie ogłoszeń). Brak ruchu w trzech kolejnych kwartałach 2026 r. najprawdopodobniej wynika z braku napływu nowych danych czynszowych do próbki, a nie z faktycznego zamrożenia stawek na rynku.

Zestawiając średni czynsz ofertowy (12,1 €/m² miesięcznie) ze średnią ceną ofertową zakupu (2 576,9 €/m²), otrzymujemy orientacyjną rentowność brutto na poziomie 5,6% w skali roku (12 × 12,1 ÷ 2 576,9). Jest to wyłącznie szacunek rachunkowy oparty na stawkach wywoławczych, który nie uwzględnia opłat administracyjnych, okresów pustostanów, kosztów wykończenia ani podatków. Osoby analizujące zakup pod kątem przepływów pieniężnych mogą wykorzystać narzędzia CASAFARI dla inwestorów (strona po angielsku).

W polskim stanie prawnym obowiązującym w 2026 r. najem prywatny rozliczany jest wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (deklaracja PIT-28, na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Jak szczegółowo wyjaśniają stawki ryczałtu od najmu prywatnego w 2026 r., podatek wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten próg (dla małżonków składających odpowiednie oświadczenie limit 8,5% wynosi 200 000 zł).

Jakie podatki i formalności czekają przy zakupie mieszkania w Rzeszowie?

Koszty okołotransakcyjne w Polsce zależą od tego, czy lokal pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Przy zakupie mieszkania używanego od osoby prywatnej podstawowym obciążeniem jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), pobierany przez notariusza przy podpisaniu umowy przenoszącej własność. Aktualne zasady PCC przy zakupie mieszkania przewidują trzy sytuacje:

• Stawka 0% PCC: obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. dla osób fizycznych kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny na rynku wtórnym (pod warunkiem nieposiadania wcześniej udziałów w innej nieruchomości mieszkalnej poza dziedziczeniem do 50%).
• Stawka 2% PCC: standardowy podatek od wartości rynkowej lokalu dla kupujących kolejne mieszkanie na rynku wtórnym.
• Stawka 6% PCC: obowiązuje od 2024 r. przy zakupie szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na jednej działce lub w jednej inwestycji (dotyczy także zakupów opodatkowanych podatkiem VAT).

Przy standardowym zakupie pojedynczego mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym podatek PCC (2%) nie występuje, ponieważ w cenę lokalu wliczony jest już podatek VAT (8% dla lokali o powierzchni do 150 m² oraz 23% powyżej tego limitu). Transakcja na rynku pierwotnym wymaga zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego i wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy. W obu segmentach rynku do budżetu należy doliczyć taksę notarialną, opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej oraz ewentualną prowizję biura nieruchomości. Zdolność zakupowa większości lokalnych nabywców pozostaje ściśle powiązana z poziomem stóp procentowych NBP oraz dostępnością programów kredytowych.

W przypadku nabywców z zagranicy formalności reguluje ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (art. 8). Zgodnie z omówieniem przedstawiającym zasady nabywania mieszkań przez cudzoziemców, obywatele państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Szwajcarii nie potrzebują żadnych zezwoleń. Osoby spoza EOG (w tym obywatele Ukrainy czy Wielkiej Brytanii) mogą kupić samodzielny lokal mieszkalny bez zezwolenia MSWiA, o ile nieruchomość leży poza strefą nadgraniczną; zakup domu wraz z gruntem przez osobę spoza EOG wymaga już jednak uzyskania takiego zezwolenia.

Skąd pochodzą te liczby i jak sprawdzić cenę konkretnego mieszkania?

Różnice między kwotami podawanymi w mediach wynikają z odmiennych źródeł zbierania informacji. CASAFARI Area Insights agreguje i oczyszcza z duplikatów ogłoszenia publikowane w serwisach internetowych oraz u pośredników dla obszaru Rzeszowa (location id 6298121), odrzucając wartości skrajne i aktualizując dane co tydzień. Z kolei NBP opiera swoje kwartalne raporty (baza BaRN) na ankietach od deweloperów i biur nieruchomości, a GUS wylicza indeksy z urzędowego Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) na podstawie aktów notarialnych, które publikowane są z kilkumiesięcznym opóźnieniem.

Pośrednicy i deweloperzy analizujący konkurencję na rzeszowskich osiedlach mogą wykorzystać Property Sourcing do monitorowania podaży na osiedlach (strona po angielsku), natomiast firmy z innych części kraju rozważające otwarcie oddziału na Podkarpaciu znajdą odpowiednie rozwiązania na stronie CASAFARI dla ekspansji biznesu. Zespoły analityczne oraz programiści chcący pobierać szeregi czasowe bezpośrednio przez API (rozliczane w tokenach) mogą zapoznać się z materiałami takimi jak dokumentacja Area Insights dla programistów (po angielsku) oraz dokumentacja Comparables i wycen (po angielsku).

Przed złożeniem oferty zakupu w Rzeszowie warto wykonać trzy kroki: zestawić cenę wywoławczą z lokalnymi transakcjami, uwzględnić średnią różnicę negocjacyjną (sięgającą 18,1% na rynku pierwotnym w I kw. 2026 r.) i sprawdzić, ile podobnych lokali stoi jednocześnie w ofercie na tym samym osiedlu. Aby samodzielnie przeanalizować wybrane mieszkanie lub skonfigurować dostęp do danych, wystarczy założyć konto i klucze API na platform.casafari.com.