Ceny mieszkań w Radomiu: ile kosztuje metr i czy to się opłaca

Średnia cena ofertowa mieszkań w Radomiu wyniosła w III kwartale 2026 roku 1 724,6 €/m², według Area Insights, źródła serii cen dla Radomia (strona po angielsku). Oznacza to wzrost o 3,0% rok do roku oraz o 7,5% od II kwartału 2025 roku, ale jednocześnie korektę o 1,9% względem szczytu z II kwartału 2026 roku. Przy średnim czynszu ofertowym na poziomie 10,8 €/m² miesięcznie orientacyjna rentowność brutto sięga 7,5%. Należy pamiętać, że są to ceny ofertowe z indeksowanych ogłoszeń (po odrzuceniu wartości odstających), a nie kwoty z aktów notarialnych, a pełne pokrycie danych dla miasta rozpoczyna się w II kwartale 2025 roku.

Ile kosztuje metr mieszkania w Radomiu w 2026 roku?

Podróż pociągiem z dworca Warszawa Zachodnia linią kolejową nr 8 na południe prowadzi do największego ośrodka miejskiego w południowej części województwa mazowieckiego. W Radomiu, na osiedlach takich jak Ustronie czy Południe, czterdziestoośmiometrowe mieszkanie w bloku kosztuje ułamek budżetu potrzebnego w stolicy. Ta przystępność cenowa przyciąga zarówno lokalnych nabywców, jak i inwestorów szukających wyższej stopy zwrotu.

Według danych CASAFARI Area Insights (location id 6295137, stan na III kwartał 2026 roku, zapytanie z 23 października 2026 roku) średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania w Radomiu wynosi 1 724,6 €/m². Najwyższy dotychczasowy wynik w tej serii odnotowano kwartał wcześniej, w II kwartale 2026 roku, kiedy średnia z ogłoszeń sięgnęła 1 757,8 €/m².

Prezentowana seria mierzy średnią cen ofertowych z indeksowanych ogłoszeń sprzedaży po wykluczeniu wartości skrajnych. Nie są to ceny transakcyjne z Rejestru Cen Nieruchomości. Na tle całego kraju radomskie stawki ofertowe rosną spokojniej niż średnia transakcyjna: jak pokazują wskaźniki cen lokali mieszkalnych GUS za II kw. 2026, ceny transakcyjne w Polsce wzrosły w tym okresie o 6,3% rok do roku (w tym o 6,5% na rynku pierwotnym i o 6,1% na wtórnym) oraz o 1,5% kwartał do kwartału. Z kolei w I kwartale 2026 roku wskaźnik zmian cen dla województwa mazowieckiego wyniósł 103,6 wobec 102,3 dla Polski (GUS, obwieszczenie z 2 lipca 2026 roku).

Czy ceny mieszkań w Radomiu rosną, czy już hamują?

Obraz rynku w Radomiu najłatwiej prześledzić na sześciu kwartałach pełnego pokrycia w bazie CASAFARI Area Insights. Od wiosny 2025 roku ścieżka średnich cen ofertowych za metr kwadratowy kształtowała się następująco:

Kwartał	Średnia cena ofertowa (€/m²)	Średni czynsz ofertowy (€/m²/mies.)	Orientacyjna rentowność brutto
II kw. 2025	1 604,0 €	9,8 €	7,3%
III kw. 2025	1 674,0 €	10,3 €	7,4%
IV kw. 2025	1 721,3 €	10,5 €	7,3%
I kw. 2026	1 732,1 €	10,5 €	7,3%
II kw. 2026	1 757,8 €	10,5 €	7,2%
III kw. 2026	1 724,6 €	10,8 €	7,5%

Od II kwartału 2025 roku do III kwartału 2026 roku stawki w ogłoszeniach wzrosły łącznie o 7,5%, a w ujęciu rocznym (III kw. 2026 wobec III kw. 2025) o 3,0%. Od końca 2025 roku dynamika wyraźnie jednak spowolniła, a między II a III kwartałem 2026 roku średnia obniżyła się o 1,9%. Szerszy kontekst zmian w regionie i Europie można śledzić, analizując trendy rynku nieruchomości w CASAFARI (po angielsku).

Rzetelność wymaga ważnego zastrzeżenia metodologicznego. W tabelach historycznych CASAFARI Area Insights dla Radomia w okresie od I kwartału 2023 roku do I kwartału 2025 roku powtarza się stała wartość 1 485,2 €/m² dla sprzedaży, a od I kwartału 2024 roku do I kwartału 2025 roku wartość 9,3 €/m² dla najmu. Oznaczają one brak nowych danych w tamtych kwartałach, dlatego nie należy traktować ich jako trendu ani wyliczać na ich podstawie zmian rok do roku przed II kwartałem 2025 roku. Ponadto przy umiarkowanej próbie ogłoszeń wahania rzędu ±2% między kwartałami mogą wynikać ze zmiany struktury oferowanych lokali, więc spadek w III kwartale 2026 roku należy interpretować ostrożnie.

Ile wynosi czynsz i jaka jest rentowność najmu w Radomiu?

Podczas gdy ceny sprzedaży w ostatnich kwartałach wyhamowały, stawki najmu utrzymały wyraźniejszy wzrost. W III kwartale 2026 roku średni czynsz ofertowy w Radomiu wyniósł 10,8 €/m² miesięcznie (CASAFARI Area Insights). Oznacza to wzrost o 4,9% rok do roku (wobec 10,3 €/m² w III kwartale 2025 roku) oraz o 10,2% w porównaniu z II kwartałem 2025 roku (9,8 €/m²).

Zestawienie rocznego przychodu ofertowego z ceną zakupu daje orientacyjną rentowność brutto na poziomie 7,5% w III kwartale 2026 roku (12 × 10,8 € ÷ 1 724,6 €). W kolejnych kwartałach od II kwartału 2025 roku wskaźnik ten utrzymywał się w wąskim przedziale: 7,3%, 7,4%, 7,3%, 7,3%, 7,2% oraz 7,5%. To jeden z wyższych wyników wśród dużych polskich miast, wynikający przede wszystkim z niskiego progu wejścia przy zakupie, a nie z wygórowanych czynszów. Dokładną ocenę potencjału portfela ułatwiają narzędzia CASAFARI dla inwestorów (po angielsku).

Warto jednak odróżnić rentowność brutto od realnego wyniku netto. Na przykładzie typowego mieszkania o powierzchni 40 m²: przy stawce ofertowej 10,8 €/m² oczekiwany przychód miesięczny wynosi 432 € przed kosztami, przy cenie ofertowej zakupu rzędu 68 984 € (40 × 1 724,6 €). Wynik netto właściciela pomniejszają opłaty administracyjne do spółdzielni lub wspólnoty (jeśli nie są w pełni przerzucone na najemcę), okresy pustostanów, nakłady na odświeżenie lokalu oraz podatek dochodowy od najmu prywatnego.

Kto wynajmuje mieszkania w Radomiu? Popyt tworzą głównie studenci Uniwersytetu Radomskiego, personel lokalnych szpitali i administracji publicznej, a także pracownicy związani z lotniskiem Warszawa-Radom oraz centrami logistycznymi i zakładami przemysłowymi wzdłuż trasy ekspresowej S7. Ruch turystyczny i najem krótkoterminowy mają tu znaczenie marginalne.

Kto dziś kupuje mieszkania w Radomiu i dlaczego?

Radomski rynek mieszkaniowy opiera się na popycie krajowym i użytkowym. Główną grupę nabywców stanowią mieszkańcy samego miasta oraz otaczającego je powiatu radomskiego, którzy kupują pierwsze mieszkanie lub zamieniają dotychczasowy lokal na większy.

Drugą, coraz lepiej widoczną grupą są kupujący z aglomeracji warszawskiej. Położenie około 100 kilometrów na południe od stolicy, przy zmodernizowanej linii kolejowej nr 8 oraz drodze ekspresowej S7, pozwala osobom pracującym zdalnie lub hybrydowo zamienić wyższą cenę metra w Warszawie na większy metraż w Radomiu.

Trzeci filar to drobni inwestorzy prywatni, nabywający jeden lub dwa lokale o powierzchni od 35 do 50 m² z myślą o najmie długoterminowym. W mieście nie występuje natomiast segment mieszkań wakacyjnych (second home). Udział nabywców zagranicznych jest znikomy i obejmuje głównie pracujących w regionie obywateli Ukrainy. Zgodnie z art. 8 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (stan prawny na 2026 rok), obywatele państw EOG i Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia na zakup żadnej nieruchomości, a cudzoziemcy spoza EOG mogą bez zezwolenia nabyć samodzielny lokal mieszkalny poza strefą nadgraniczną; zezwolenie MSWiA (opłata skarbowa 1 570 zł) jest wymagane dopiero przy zakupie domu lub działki.

Na obrzeżach miasta – w dzielnicach takich jak Wacyn czy Wośniki oraz w sąsiednich gminach – rozwija się rynek domów jednorodzinnych, jednak prezentowana seria CASAFARI Area Insights dotyczy wyłącznie mieszkań. Dla firm deweloperskich i sieci agencji analizujących chłonność tutejszego rynku punktem wyjścia jest strona CASAFARI dla ekspansji biznesu.

Rynek pierwotny czy wtórny: gdzie w Radomiu jest wartość?

Aktywność deweloperów w mieście wzrosła. Jak pokazują dane GUS o ludności i mieszkaniach oddanych w Radomiu, w samym IV kwartale 2025 roku oddano do użytkowania 326 mieszkań o średniej powierzchni użytkowej 74,3 m², a cały rok 2025 zamknął się wyższym wynikiem niż rok 2024.

Dla kupującego kluczowy jest wybór między nowym budownictwem a zasobem istniejącym. Rynek wtórny w Radomiu to przede wszystkim bloki z wielkiej płyty na osiedlach Ustronie, Południe, Gołębiów i Michałów, a także starsze kamienice w Śródmieściu oraz na terenie Miasta Kazimierzowskiego. Przed zakupem lokalu z drugiej ręki warto zweryfikować stan księgi wieczystej (szczególnie działy III i IV), wysokość funduszu remontowego, plany termomodernizacji oraz ewentualne zadłużenie wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.

Na rynku pierwotnym kupujący otrzymuje lokal bez ukrytych nakładów na wymianę instalacji, ochronę w postaci rachunku powierniczego oraz umowę deweloperską zawieraną w formie aktu notarialnego. Cena dewelopera zawiera podatek VAT (8% dla lokali mieszkalnych do 150 m², stan prawny na 2026 rok), a transakcja jest zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych. Należy jednak pamiętać, że przy późniejszej odsprzedaży nowego mieszkania właściciel konkuruje z szeroką i tańszą ofertą lokali z rynku wtórnego.

Jakie podatki i koszty płaci kupujący mieszkanie w Radomiu?

Struktura kosztów okołotransakcyjnych zależy od tego, czy lokal pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego, oraz czy jest to pierwszy zakup nabywcy.

Szczegółowe zasady PCC na podatki.gov.pl (stan prawny na 2026 rok) określają trzy sytuacje podatkowe przy zakupie mieszkania:

• 0% PCC na pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego: na mocy art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (obowiązującego od 31 sierpnia 2023 roku) osoby fizyczne kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny i nieposiadające wcześniej udziałów w innej nieruchomości mieszkalnej (z wyjątkiem do 50% nabytych w drodze dziedziczenia) są zwolnione z podatku.
• 2% PCC w standardowej transakcji wtórnej: kupujący, którzy posiadają już mieszkanie, płacą podatek w wysokości 2% wartości rynkowej lokalu, pobierany przez notariusza przy podpisaniu aktu.
• 6% PCC przy zakupach pakietowych: od 1 stycznia 2024 roku zakup szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w ramach jednej inwestycji (na jednej lub kilku działkach gruntowych) podlega stawce 6% PCC, także na rynku pierwotnym.

Do ceny zakupu należy doliczyć taksę notarialną (jej maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości), opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz – w przypadku korzystania z biura nieruchomości – prowizję pośrednika. Przy zakupie wspieranym kredytem hipotecznym dochodzi koszt wyceny nieruchomości i wpisu hipoteki. Pośrednicy oraz rzeczoznawcy przygotowujący wycenę dla klienta lub banku mogą oprzeć raport na twardych danych rynkowych, wykorzystując wycenę porównawczą i analizę rynku z Comparables (strona po angielsku).

Jakie ryzyka trzeba wziąć pod uwagę?

Wysoka orientacyjna rentowność brutto w Radomiu idzie w parze z czynnikami strukturalnymi, które każdy nabywca i inwestor powinien uwzględnić w kalkulacji.

Pierwszym z nich jest demografia. Według Banku Danych Lokalnych GUS na dzień 31 grudnia 2025 roku Radom liczył 191 819 mieszkańców. W ciągu jednego roku liczba ludności zmniejszyła się o 1 958 osób (spadek o 1,0%), a w porównaniu z 2020 rokiem (202 259 mieszkańców) miasto straciło ponad dziesięć tysięcy osób. W 2025 roku przyrost naturalny w mieście wyniósł −1 114 (odnotowano 1 144 urodzenia żywe wobec 2 258 zgonów, GUS / Urząd Statystyczny w Warszawie).

Drugim czynnikiem jest lokalny rynek pracy. Jak wskazują dane o bezrobociu w Radomiu za marzec 2026 opublikowane przez GUS (wcześniej w IV kwartale 2025 roku stopa wynosiła 10,2%), stopa bezrobocia rejestrowanego w mieście wyniosła na koniec marca 2026 roku 10,8%, podczas gdy średnia dla Polski kształtowała się na poziomie 6,1%, a dla województwa mazowieckiego 4,5%. Z kolei dane Miejskiego Urzędu Pracy w Radomiu za wrzesień 2026 mówią o 8 478 zarejestrowanych bezrobotnych na koniec września 2026 roku (wobec 8 503 rok wcześniej), przy czym według statystyk z maja 2026 roku około 57% tej grupy stanowiły osoby długotrwale bezrobotne. Wyższe bezrobocie i niższe niż w stolicy płace ograniczają przestrzeń do szybkiego podnoszenia czynszów oraz wydłużają czas ekspozycji droższych mieszkań przy odsprzedaży.

Trzecie ograniczenie dotyczy samych danych: seria ofertowa CASAFARI ma pełne pokrycie od II kwartału 2025 roku, a Narodowy Bank Polski w swoich kwartalnych raportach o cenach mieszkań bada 17 miast wojewódzkich i Gdynię, nie publikując osobnego szeregu dla Radomia.

Jak sprawdzić aktualne dane o Radomiu w CASAFARI?

Praca z rynkiem lokalnym wymaga oddzielenia emocji z ogłoszeń od zagregowanych liczb. W CASAFARI dane dla Radomia (location id 6295137) są aktualizowane na bieżąco i pozwalają zawęzić analizę z poziomu całego miasta do poszczególnych osiedli.

Inwestorzy poszukujący lokali wystawionych poniżej średniej rynkowej mogą filtrować zduplikowane ogłoszenia z wielu portali za pomocą Property Sourcing do wyszukiwania ofert poniżej średniej (po angielsku). Zespoły analityczne i programiści budujący własne modele wyceny znajdą opis metodologii i parametrów zapytań w miejscach takich jak dokumentacja Area Insights (po angielsku) oraz dokumentacja Comparables i wycen (po angielsku).

Rozliczenie zapytań do API oraz narzędzi analitycznych odbywa się w tokenach (tokens), zależnie od wybranego planu. Aby samodzielnie przejrzeć aktualne szeregi cenowe i czynszowe dla Radomia lub pobrać dane do własnych analiz, wystarczy założyć konto i klucze API na platform.casafari.com albo zapoznać się z możliwościami modułu Area Insights (strona po angielsku).