Ceny mieszkań w Łodzi 2026: ile kosztuje metr i co mówią dane

Średnia cena ofertowa mieszkań w Łodzi w III kw. 2026 r. wyniosła 1.968,4 €/m² według Area Insights, źródła danych o cenach ofertowych w tym przewodniku (strona po angielsku). To wzrost o 4,6% rok do roku, ale zaledwie o 0,8% w ostatnich trzech kwartałach. Według Narodowego Banku Polskiego w II kw. 2026 r. za nowe mieszkanie płaciło się średnio 9.945 zł/m², a na rynku wtórnym 8.020 zł/m² – najmniej z siedmiu największych metropolii. Przy czynszach ofertowych rzędu 12,5 €/m² miesięcznie orientacyjna rentowność brutto sięga około 7,6%.

Ile kosztuje metr mieszkania w Łodzi w 2026 roku?

Wyobraźmy sobie parę trzydziestolatków z Warszawy, która za równowartość niewielkiej kawalerki na dalszym Mokotowie ogląda w Łodzi ustawne, dwupokojowe mieszkanie z loggią na zielonej Retkini. Towarzyszący im pośrednik nie próbuje budować napięcia ani pośpiechu. Mówi wprost: ceny mieszkań od niemal roku stoją w miejscu, za to stawki najmu powoli idą w górę. W jednym zdaniu streszcza całą specyfikę lokalnego rynku – Łódź w 2026 roku to rynek rentowności z najmu, a nie szybkiego wzrostu wartości kapitału.

Potwierdzają to dane z ogłoszeń. Zestawienie z modułu CASAFARI Area Insights (location id 6284892, odczyt z 23 października 2026 r.) obejmuje średnie ceny ofertowe z indeksowanych ogłoszeń sprzedaży po odrzuceniu wartości skrajnych, wyrażone w euro. Prezentujemy wyłącznie sześć pełnych kwartałów od II kw. 2025 r., kiedy pokrycie rynku stało się reprezentatywne.

W tym okresie średnia stawka w ogłoszeniach przeszła drogę od 1.783,1 €/m² w II kw. 2025 r., przez 1.882,4 €/m² w III kw. 2025 r. i 1.953,4 €/m² w IV kw. 2025 r., aż po 1.959,7 €/m² w I kw. 2026 r., 1.967,2 €/m² w II kw. 2026 r. i 1.968,4 €/m² w III kw. 2026 r. Oznacza to wzrost o 10,4% w ciągu pięciu kwartałów i o 4,6% rok do roku, ale ostatnie trzy kwartały przyniosły zmianę o zaledwie 0,8%. Po dynamicznym nadrobieniu zaległości w 2025 roku rynek osiągnął wyraźne plateau.

Kupujących na własne potrzeby interesują jednak realne kwoty w złotych zapisane w aktach notarialnych, a nie oczekiwania sprzedających z portali. Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN) prowadzona przez Narodowy Bank Polski pokazuje, że w II kw. 2026 r. ceny na rynku wtórnym według NBP wyniosły w Łodzi średnio 8.020 zł/m² (wobec 7.971 zł/m² kwartał wcześniej, czyli +0,6% kw/kw). W praktyce oznacza to, że za popularne mieszkanie o powierzchni 45 m² z drugiej ręki płaci się średnio około 360.900 zł.

Dlaczego Łódź jest najtańszą z wielkich metropolii?

Spojrzenie na ceny transakcyjne NBP za II kwartał 2026 r. na rynku pierwotnym wyjaśnia, dlaczego inwestorzy z centralnej Polski tak uważnie przyglądają się tutejszym ofertom. Podczas gdy średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w siedmiu największych miastach wyniosła 14.444 zł/m² (+0,6% r/r), w Łodzi było to 9.945 zł/m² (spadek o 1,1% wobec 10.051 zł/m² w II kw. 2025 r. oraz +1,9% kw/kw). Na rynku wtórnym stawka 8.020 zł/m² okazała się najniższą spośród wszystkich 17 miast wojewódzkich badanych przez bank centralny.

Miasto	Cena transakcyjna NBP – rynek pierwotny (II kw. 2026)	Relacja do średniej 7 miast (14.444 zł/m²)
Łódź	9.945 zł/m²	−31,1%
Poznań	12.766 zł/m²	−11,6%
Gdynia	12.887 zł/m²	−10,8%
Wrocław	14.312 zł/m²	−0,9%
Gdańsk	14.491 zł/m²	+0,3%
Kraków	15.923 zł/m²	+10,2%
Warszawa	16.783 zł/m²	+16,2%

Łódzki rynek wyraźnie odbiega od średniej krajowej również w ujęciu Głównego Urzędu Statystycznego. Ogólnopolskie wskaźniki cen lokali mieszkalnych GUS w II kw. 2026 r. wzrosły o 6,3% rok do roku (+6,5% na rynku pierwotnym i +6,1% na wtórnym) oraz o 1,5% kwartał do kwartału. Tymczasem wcześniejsze obwieszczenie GUS o cenach lokali według województw za I kw. 2026 r. odnotowało dla województwa łódzkiego wskaźnik 99,3 (czyli spadek o 0,7% kw/kw), podczas gdy średnia dla całej Polski wzrosła w tym samym czasie o 2,3% (wskaźnik 102,3). Osobom porównującym trendy cen na rynkach nieruchomości w Europie (strona po angielsku) Łódź jawi się jako ośrodek bardzo stabilny i odporny na przegrzanie.

Skąd bierze się to dyskonto? Pierwszym czynnikiem jest demografia: według danych, które gromadzi Bank Danych Lokalnych GUS dla ludności Łodzi, na dzień 31 grudnia 2025 r. w mieście zameldowanych było 639.890 osób. W samym 2025 roku ubyło 5.803 mieszkańców (przyrost naturalny wyniósł −5.146), a w ciągu dekady od 2015 roku populacja skurczyła się o 8,7%. Drugim powodem jest struktura zasobu mieszkaniowego ze znacznym udziałem przedwojennych kamienic wymagających nakładów, a trzecim – wysoka podaż gruntów pofabrycznych i szeroka oferta deweloperska, która skutecznie hamuje presję cenową.

Czynsze i rentowność: skąd bierze się 7,6% brutto?

Podczas gdy ceny ofertowe sprzedaży zatrzymały się w miejscu, stawki najmu w ogłoszeniach nadal rosną. Według danych CASAFARI Area Insights średni czynsz ofertowy w III kw. 2026 r. osiągnął poziom 12,5 €/m² miesięcznie. To wzrost o 3,3% wobec III kw. 2025 r. (12,1 €/m²) oraz o 9,6% w porównaniu z II kw. 2025 r. (11,4 €/m²; w kolejnych kwartałach stawka wynosiła odpowiednio 11,8 €, 11,9 € oraz 12,1 €/m²).

Proste zestawienie rocznego przychodu ofertowego z ceną zakupu (12 × 12,5 € ÷ 1.968,4 €) daje w III kw. 2026 r. orientacyjną rentowność brutto na poziomie około 7,6%. W ujęciu kwartalnym wskaźnik ten utrzymuje się w przedziale 7,2–7,7% (II kw. 2025: 7,7%, III kw. 2025: 7,7%, IV kw. 2025: 7,2%, I kw. 2026: 7,3%, II kw. 2026: 7,4%, III kw. 2026: 7,6%). Należy pamiętać, że jest to wyliczenie orientacyjne, oparte na cenach i czynszach z ogłoszeń, przed odliczeniem czynszu administracyjnego, podatku ryczałtowego, kosztów wykończenia oraz ewentualnych pustostanów.

Popyt na najem w mieście opiera się na solidnych fundamentach. Raport GUS o szkolnictwie wyższym w roku akademickim 2024/2025 wykazuje 72.077 studentów w województwie łódzkim, z czego zdecydowana większość kształci się na Uniwersytecie Łódzkim, Politechnice Łódzkiej, Uniwersytecie Medycznym i w Szkole Filmowej. Drugą grupę najemców tworzą pracownicy centrów usług wspólnych oraz potężnego węzła logistycznego na skrzyżowaniu autostrad A1 i A2 w rejonie Strykowa. Warto dlatego analizować narzędzia CASAFARI dla inwestorów (strona po angielsku), które pozwalają precyzyjnie zestawić potencjał czynszowy poszczególnych kwartałów ulic.

Gdzie kupować: Śródmieście, Bałuty, Widzew, Polesie czy Górna?

Łódź dzieli się na pięć dawnych dzielnic administracyjnych: Śródmieście, Bałuty, Widzew, Polesie i Górną. Choć formalnie stanowią one jedną gminę, różnice w charakterze zabudowy i cenach są pomiędzy nimi bardzo wyraźne. Oś nowoczesnych przemian wyznacza Nowe Centrum Łodzi wokół podziemnego dworca Łódź Fabryczna i kompleksu EC1, wspierane przez budowę tunelu średnicowego łączącego stację Fabryczną z Łodzią Kaliską oraz bliskość Warszawy (około 120 km).

• Śródmieście – serce miasta z gęstą zabudową kamienic sprzed 1939 roku. Dzielnica wykazuje ogromny rozrzut cenowy: zrewitalizowane budynki przy ulicy Piotrkowskiej i nowe apartamentowce w Nowym Centrum Łodzi sąsiadują z kamienicami czekającymi na modernizację. To naturalny wybór pod najem dla studentów i kadry menedżerskiej.
• Widzew – obecnie największe zagłębie deweloperskie w mieście. Jak wskazuje raport o rynku pierwotnym w Łodzi 2025 na portalu Łódź.pl, w połowie 2025 roku na samym Widzewie realizowano 23 inwestycje obejmujące 2.730 mieszkań. Popularnością cieszą się też dobrze skomunikowane osiedla z wielkiej płyty na Widzewie-Wschodzie.
• Polesie i Górna – dzielnice łączące tereny pofabryczne (okolice dawnych zakładów Scheiblera czy Białej Fabryki) z wielkimi osiedlami mieszkaniowymi z lat 60.–80., takimi jak Retkinia na Polesiu czy Dąbrowa na Górnej. Lokale o metrażu 35–60 m² w tych lokalizacjach stanowią trzon zakupów na własne potrzeby.
• Bałuty – największa ludnościowo część miasta na północy, obejmująca zarówno rozległe osiedla bloków (Teofilów, Radogoszcz), jak i starszą zabudowę bliżej centrum. Ze względu na przystępne ceny za metr kwadratowy jest to częsty kierunek poszukiwań dla osób kupujących pierwsze mieszkanie.

Rynek pierwotny: nadpodaż czy moment dla kupującego?

Dane z rynku deweloperskiego pokazują wyraźną przewagę podaży nad bieżącym popytem. Według cytowanego raportu miejskiego na portalu Łódź.pl w ciągu dwunastu miesięcy do połowy 2025 roku deweloperzy sprzedali w Łodzi około 3.500 nowych mieszkań, co oznaczało spadek o 11% rok do roku. W tym samym czasie oferta niesprzedanych lokali wzrosła o ponad 20%, osiągając poziom około 6.300 mieszkań, a w całym mieście w budowie znajdowało się około 125 inwestycji na ponad 15.000 lokali.

Dla kupującego za gotówkę lub z bezpiecznym kredytem tworzy to korzystną pozycję negocjacyjną. Według danych NBP za II kw. 2026 r. średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Łodzi wynosiła 11.837 zł/m², podczas gdy średnia cena transakcyjna zamknęła się kwotą 9.945 zł/m². Różnica sięga około 16% – wynika ona po części z tego, że kupujący wybierają tańsze lokale z puli, ale dowodzi również gotowości deweloperów do udzielania rabatów, gratisowych miejsc postojowych czy komórek lokatorskich, szczególnie w ukończonych budynkach.

Przy zakupie na rynku pierwotnym w cenę mieszkania (do powierzchni 150 m²) wliczony jest 8-procentowy podatek VAT, dzięki czemu nabywca nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), a wpłaty są chronione przez mieszkaniowy rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Przed złożeniem oferty warto jednak zweryfikować realne stawki w sąsiedztwie, sprawdzając wyceny, Comparables i analizę rynku dla konkretnego mieszkania (strona po angielsku).

Podatki i formalności: PCC, VAT, ryczałt, cudzoziemcy

Koszty transakcyjne w Polsce zależą bezpośrednio od tego, czy lokal pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego, oraz czy jest to pierwszy zakup w życiu nabywcy.

Przy zakupie mieszkania używanego standardowa stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości rynkowej lokalu i jest pobierana przez notariusza przy podpisaniu umowy przenoszącej własność. Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje jednak zwolnienie z tego podatku dla osób fizycznych kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC), o ile wcześniej nie posiadały one żadnej nieruchomości mieszkalnej ani udziału w niej (z wyjątkiem do 50% udziału nabytego w drodze dziedziczenia). Przy wspomnianym lokalu o powierzchni 45 m² wartym 360.900 zł ulga ta pozostawia w kieszeni kupującego około 7.200 zł. Z kolei inwestorzy kupujący hurtowo co najmniej sześć lokali w jednej inwestycji zapłacą stawkę 6% PCC od szóstego i każdego kolejnego mieszkania (art. 7a ustawy). Szczegółowe zasady PCC przy zakupie mieszkania warto skonsultować z kancelarią notarialną przed przystąpieniem do aktu.

Właściciele wynajmujący mieszkania prywatnie rozliczają przychody ryczałtem, a aktualne formularze i objaśnienia opisujące ryczałt od najmu prywatnego na podatki.gov.pl udostępnia Ministerstwo Finansów. Również zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat kalendarzowych od nabycia oraz warunki skorzystania z własnej ulgi mieszkaniowej należy każdorazowo weryfikować bezpośrednio w serwisie resortu finansów.

Osoby niebędące obywatelami Polski powinny przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprawdzić wytyczne opisujące nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców na stronach MSWiA oraz skonsultować swój status prawny z notariuszem.

Ryzyka, o których warto wiedzieć przed zakupem

Każda decyzja inwestycyjna w Łodzi wymaga chłodnego zważenia kilku czynników strukturalnych, które odróżniają to miasto od Warszawy czy Trójmiasta:

• Demografia i wyludnianie – spadek liczby zameldowanych mieszkańców o 5.803 osoby w samym 2025 roku (do 639.890 według GUS BDL) ogranicza długoterminowy popyt na duże mieszkania rodzinne.
• Brak szybkiego wzrostu wartości kapitału – spadek cen transakcyjnych na rynku pierwotnym o 1,1% r/r w II kw. 2026 r. według NBP pokazuje, że Łódź nie jest rynkiem do spekulacyjnych zakupów z myślą o szybkiej odsprzedaży z zyskiem.
• Ryzyko kursowe w analizach – szereg czasowy CASAFARI wyrażony jest w euro, co oznacza, że na prezentowane dynamiki wpływa również kurs wymiany EUR/PLN; ocenę zdolności kredytowej i lokalnej siły nabywczej należy zawsze prowadzić w złotych.
• Stan techniczny kamienic – zakup taniego lokalu w nieremontowanej kamienicy w Śródmieściu lub na Starym Polesiu wiąże się z ryzykiem wysokich dopłat do funduszu remontowego, koniecznością wymiany źródeł ciepła oraz dużym rozrzutem cen za metr kwadratowy.
• Krótka historia pełnych danych ofertowych – spójna seria CASAFARI Area Insights dla Łodzi zaczyna się w II kw. 2025 r., dlatego nie należy wyciągać z niej wniosków o wieloletnich cyklach koniunkturalnych.

Jak samodzielnie sprawdzić te dane dla Łodzi

Wszystkie przytoczone w przewodniku wskaźniki ofertowe mogą Państwo zweryfikować samodzielnie. W module Area Insights wystarczy wyszukać miasto Łódź (system Location Lookup rozpoznaje zarówno polską pisownię „Łódź”, jak i „Lodz”, przypisując jej identyfikator location id 6284892), aby wyświetlić kwartalne szeregi cen sprzedaży i najmu dokładnie w takiej formie, jak na zrzucie ekranu w pierwszej części tekstu.

Gdy analiza schodzi z poziomu całego miasta do konkretnej ulicy lub kamienicy, przydaje się zestawienie porównywalnych ofert w narzędziu Comparables, którego działanie objaśnia dokumentacja Comparables i wycen (po angielsku). Z kolei inwestorzy poszukujący lokali wystawionych poniżej średniej dla danego osiedla mogą wykorzystać Property Sourcing: wyszukiwanie ofert poniżej mediany dzielnicy (strona po angielsku).

Dla zespołów analitycznych i programistów przygotowana została pełna dokumentacja Area Insights dla deweloperów (po angielsku), pokazująca strukturę zapytań i odpowiedzi API. Dostęp do interfejsu oraz konto i klucze API w konsoli CASAFARI można uruchomić w trybie samoobsługowym, a koszt poszczególnych zapytań API oraz wywołań Casafari MCP rozliczany jest w tokenach (w dokumentacji technicznej tokeny oznaczają jednostki rozliczeniowe planu, niezależnie od tokenów dostępowych OAuth).

Jeżeli rozważają Państwo zakup mieszkania w Łodzi na własne potrzeby lub pod wynajem, zachęcamy do spokojnego porównania stawek ofertowych z danymi transakcyjnymi na stronie CASAFARI Area Insights (strona po angielsku).