Ceny mieszkań w Kielcach 2026: rynek, czynsze i rentowność

Średnia cena ofertowa mieszkań w Kielcach według CASAFARI Area Insights wyniosła 2.079 €/m² w III kwartale 2026 roku (są to ceny ofertowe z indeksowanych ogłoszeń, a nie ceny transakcyjne), co oznacza wzrost o 3,8% rok do roku. Dla porównania Narodowy Bank Polski podaje za II kwartał 2026 roku średnią cenę transakcyjną na poziomie 8.193 zł/m² na rynku wtórnym oraz 10.402 zł/m² na rynku pierwotnym. Kielce są tym samym trzecim najtańszym z 17 miast wojewódzkich badanych przez NBP, a średni czynsz ofertowy 10,7 €/m² miesięcznie daje orientacyjną rentowność brutto najmu około 6,2%.

Wyobraźmy sobie młodą parę z Kielc lub podrigrodzkiej Morawicy, która ogląda pięćdziesięciometrowe mieszkanie w bloku na osiedlu KSM. Przy średniej cenie transakcyjnej NBP z II kwartału 2026 roku (8.193 zł/m²) lokal z drugiej ręki kosztuje około 410 tys. zł. Ponieważ to ich pierwsze mieszkanie w życiu, u notariusza nie zapłacą dwuprocentowego podatku od czynności cywilnoprawnych. Gdyby szukali podobnego metrażu w oddalonym o nieco ponad godzinę jazdy Krakowie, musieliby przygotować niemal dwa razy wyższą kwotę, a budżet z Kielc wystarczyłby tam na skromną kawalerkę.

Ile kosztuje mieszkanie w Kielcach w 2026 roku?

Dane Area Insights, z których pochodzą ceny ofertowe dla Kielc (strona po angielsku) (lokalizacja 6303600), pokazują spokojny, lecz wyraźny wzrost oczekiwań sprzedających. W III kwartale 2026 roku średnia cena ofertowa mieszkań (z ogłoszeń, po odrzuceniu wartości skrajnych) osiągnęła 2.079 €/m². Wobec III kwartału 2025 roku (2.002,7 €/m²) jest to wzrost o 76,3 €/m², czyli o 3,8%. Jeśli za punkt odniesienia przyjmiemy II kwartał 2025 roku – pierwszy pełny kwartał o gęstym pokryciu danymi, w którym średnia ofertowa wynosiła 1.859,3 €/m² – stawki w ogłoszeniach wzrosły o 219,7 €/m², czyli o 11,8%. Wcześniejsze kwartały (od I kwartału 2023 do I kwartału 2025 roku) zawierały rzadkie dane z powtórzoną wartością 1.710,8 €/m², dlatego nie należy odczytywać z nich wieloletniego trendu.

Aby oddzielić życzenia sprzedających od kwot z aktów notarialnych, warto zestawić dane ofertowe z bazą cen nieruchomości mieszkaniowych NBP (BaRN). W II kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w Kielcach wyniosła 8.193 zł/m² wobec 8.014 zł/m² rok wcześniej (+2,2% r/r), przy średniej cenie ofertowej NBP na poziomie 8.709 zł/m². Różnica między ofertą a transakcją na rynku wtórnym wyniosła więc 5,9% – mniej więcej tyle wynosi dziś typowy margines negocjacyjny przy mieszkaniach z drugiej ręki.

Na rynku pierwotnym pole do rozmowy o rabacie jest znacznie węższe. Według NBP w II kwartale 2026 roku nowe mieszkania w Kielcach sprzedawano średnio po 10.402 zł/m² (wobec 9.661 zł/m² w II kwartale 2025 roku, co oznacza wzrost o 7,7% r/r), podczas gdy średnia cena ofertowa deweloperów wynosiła 10.648 zł/m². Różnica między ceną z cennika a ceną transakcyjną to zaledwie 2,3% – druga najmniejsza spośród wszystkich 17 miast objętych badaniem NBP. Dla porządku dodajmy, że w Warszawie w tym samym II kwartale 2026 roku metr kwadratowy na rynku wtórnym kosztował w transakcjach średnio 16.723 zł, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w Kielcach.

Jak Kielce wypadają na tle innych polskich miast?

Kielce należą do najbardziej przystępnych cenowo rynków wojewódzkich w kraju. W zestawieniu NBP za II kwartał 2026 roku, obejmującym średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w 17 stolicach regionów, niższe stawki odnotowano jedynie w Łodzi i Katowicach. Mieszkaniec Kielc płaci za metr kwadratowy niemal o połowę mniej niż nabywca w Krakowie, do którego trasą ekspresową S7 jedzie się około 115 kilometrów.

Miasto	Średnia cena transakcyjna, rynek wtórny (II kw. 2026, NBP)	Pozycja względem Kielc
Łódź	8.020 zł/m²	−173 zł/m²
Katowice	8.102 zł/m²	−91 zł/m²
Kielce	8.193 zł/m²	punkt odniesienia
Olsztyn	8.941 zł/m²	+748 zł/m²
Białystok	9.403 zł/m²	+1.210 zł/m²
Lublin	10.219 zł/m²	+2.026 zł/m²
Rzeszów	10.974 zł/m²	+2.781 zł/m²
Wrocław	12.590 zł/m²	+4.397 zł/m²
Kraków	14.792 zł/m²	+6.599 zł/m²
Warszawa	16.723 zł/m²	+8.530 zł/m²

Tempo wzrostu cen w regionie wpisuje się w szerszy obraz krajowy. Jak pokazują wskaźniki cen lokali mieszkalnych GUS za II kw. 2026, w całej Polsce ceny transakcyjne mieszkań wzrosły o 6,3% rok do roku (+6,5% na rynku pierwotnym i +6,1% na wtórnym) oraz o 1,5% kwartał do kwartału. Z kolei w obwieszczeniu GUS za I kwartał 2026 roku wskaźnik zmian cen dla województwa świętokrzyskiego wyniósł 102,7 (czyli +2,7% kwartał do kwartału), nieco powyżej średniej ogólnopolskiej z tego samego okresu (+2,3%).

Kielce nie są rynkiem spekulacyjnym ani celem zagranicznych funduszy. To rynek oparty na lokalnych potrzebach mieszkaniowych, na którym głównym argumentem pozostaje niska kwota wejścia. Osoby śledzące trendy rynku nieruchomości w innych miastach (po angielsku) zauważą, że w mniejszych ośrodkach regionalnych ceny reagują spokojniej na cykle kredytowe niż w największych metropoliach.

Ile wynosi czynsz i jaka jest rentowność najmu w Kielcach?

Według danych CASAFARI Area Insights średni czynsz ofertowy za wynajem mieszkania w Kielcach wyniósł w III kwartale 2026 roku 10,7 €/m² miesięcznie (stawki z ogłoszeń, bez opłat administracyjnych i mediów). W porównaniu z III kwartałem 2025 roku (10,4 €/m²) oczekiwania wynajmujących wzrosły o 2,9%, natomiast od II kwartału 2025 roku (9,6 €/m²) o 11,5%. Podobnie jak w przypadku sprzedaży, okres od I kwartału 2024 do I kwartału 2025 roku w bazie czynszów zawierał powtórzoną wartość 9,1 €/m² i został pominięty w analizie trendu.

Ponieważ od wiosny 2025 roku czynsze ofertowe (+11,5%) i ceny ofertowe sprzedaży (+11,8%) rosły w niemal identycznym tempie, orientacyjna rentowność brutto najmu w Kielcach pozostaje stabilna. W III kwartale 2026 roku wyniosła 6,2% w skali roku (obliczona według wzoru: 12 × miesięczny czynsz ofertowy 10,7 €/m² ÷ cena ofertowa 2.079 €/m²). Przez sześć kolejnych kwartałów, od II kwartału 2025 do III kwartału 2026 roku, wskaźnik ten utrzymywał się w wąskim przedziale od 6,0% (w IV kwartale 2025 r.) do 6,4% (w I kwartale 2026 r.). Należy pamiętać, że jest to rentowność brutto oparta na cenach ofertowych – przed odliczeniem czynszu do spółdzielni lub wspólnoty, podatku ryczałtowego od najmu, okresów pustostanu oraz nakładów na odświeżenie lokalu.

Kto wynajmuje mieszkania w Kielcach? Popyt tworzą przede wszystkim trzy grupy: studenci Uniwersytetu Jana Kochanowskiego i Politechniki Świętokrzyskiej, pracownicy dojeżdżający do stolicy województwa z mniejszych miejscowości regionu oraz obywatele Ukrainy, stanowiący najliczniejszą grupę cudzoziemców w mieście. Najem krótkoterminowy odgrywa rolę drugoplanową – popyt turystyczny w samym mieście jest umiarkowany, a wydarzenia organizowane przez Targi Kielce zapewniają obłożenie głównie w wybranych tygodniach kalendarza targowego.

Dla osób kupujących jeden lub dwa lokale na wynajem średnia ogólnomiejska to dopiero punkt wyjścia. Zanim podejmą Państwo decyzję zakupową, warto wykorzystać narzędzia CASAFARI dla inwestorów (po angielsku) oraz moduł wyceny, Comparables i analizy rynku (strona po angielsku), aby zestawić realne oferty najmu i sprzedaży o tym samym standardzie przy konkretnej ulicy.

Gdzie szukać mieszkania w Kielcach: dzielnice, osiedla i dojazd

Układ urbanistyczny Kielc jest zwarty, a codzienne dojazdy zajmują znacznie mniej czasu niż w aglomeracjach. Wybór osiedla zależy przede wszystkim od tego, czy szukają Państwo mieszkania dla rodziny, lokalu blisko uczelni, czy nowego budownictwa z garażem podziemnym.

• Śródmieście i okolice ulicy Sienkiewicza oraz Rynku: zabudowa kamieniczna wymieszana z plombami deweloperskimi z ostatnich kilkunastu lat. Bliskość dworca PKP, urzędów i kawiarni sprzyja najemcom, choć w starszych budynkach trzeba uważnie sprawdzać stan techniczny części wspólnych i sposób ogrzewania.
• Osiedla spółdzielcze (KSM, Czarnów, Szydłówek, Uroczysko, Bocianek, Barwinek): największy zasób rynku wtórnego w mieście, złożony głównie z bloków z lat 60., 70. i 80. Ich atutem jest pełna infrastruktura – szkoły, przychodnie, targowiska i gęsta sieć autobusowa – oraz niższa kwota wejścia przy zakupie mniejszych metraży. Szydłówek i Bocianek cieszą się stałym zainteresowaniem studentów ze względu na sąsiedztwo kampusów Politechniki Świętokrzyskiej i UJK.
• Ślichowice, Baranówek, Ostra Górka i okolice rezerwatu Karczówka: rejony, w których w ostatnich latach koncentrowała się nowsza zabudowa wielorodzinna. Ślichowice na zachodzie miasta łączą duże osiedle mieszkaniowe z dostępem do rezerwatu skalnego i stacji kolejowej Kielce Ślichowice; Baranówek i okolice Kadzielni przyciągają osoby szukające spokoju bliżej terenów zielonych.
• Pierścień gmin podkieleckich: rodziny rozważające budowę domu lub zakup segmentu często wybierają sąsiednie gminy – Morawicę, Masłów, Górno, Miedzianą Górę, Piekoszów, Nowiny czy Daleszyce – skąd do centrum Kielc dojeżdża się w kilkanaście lub dwadzieścia kilka minut.

Ani NBP, ani CASAFARI nie publikują osobnych średnich kwartalnych dla poszczególnych osiedli Kielc. Aby sprawdzić stawki za metr kwadratowy na wybranym osiedlu, najlepiej zawęzić obszar na mapie w Area Insights lub wygenerować raport porównawczy w Comparables dla wskazanego adresu.

Dlaczego ceny rosną, skoro Kielc ubywa?

Każdy, kto uważnie analizuje kielecki rynek, zadaje sobie to samo pytanie: skąd biorą się wzrosty cen w mieście, które od ćwierćwiecza traci mieszkańców? Jak podaje Urząd Statystyczny w Kielcach (GUS Bank Danych Lokalnych), na dzień 31 grudnia 2025 roku Kielce liczyły 178.837 mieszkańców. W porównaniu z rokiem 2020 ubyło 8.590 osób (−4,6%), a od historycznego szczytu w 1999 roku (214.242 mieszkańców) populacja miasta zmniejszyła się o ponad 35 tysięcy.

Statystyka w granicach administracyjnych miasta nie mówi jednak całej prawdy o lokalnym rynku pracy i mieszkań:

1. Suburbanizacja zamiast wyjazdu z regionu: część kielczan nie wyprowadza się do Warszawy czy Krakowa, lecz tuż za rogatki miasta. Według danych GUS na koniec 2025 roku siedem gmin bezpośrednio graniczących z Kielcami zamieszkiwało 99.706 osób – o 2,8% więcej niż w 2020 roku. Cały obszar funkcjonalny (miasto wraz z wianuszkiem gmin) liczy 278.543 mieszkańców (spadek o 2,1% od 2020 r.), a osoby mieszkające pod Kielcami nadal pracują, uczą się i korzystają z usług w mieście.
2. Mniejsze gospodarstwa domowe: zasób mieszkaniowy Kielc wynosił w 2024 roku 93.518 mieszkań, czyli 518 lokali na 1.000 mieszkańców (GUS BDL). Nawet przy spadku liczby ludności rośnie zapotrzebowanie na samodzielne lokale jedno- i dwupokojowe, ponieważ mniej rodzin mieszka wielopokoleniowo.
3. Ostrożna podaż deweloperska: deweloperzy dostosowują skalę budów do chłonności rynku. Według danych GUS (zestawienie za okres od II kwartału 2025 do I kwartału 2026 roku) w Kielcach oddano do użytkowania 1.025 mieszkań (−7,4% r/r, z czego 92% zbudowali deweloperzy) oraz rozpoczęto budowę 1.116 lokali (−1,2% r/r), przy dziesięcioletniej średniej wynoszącej około 1.118 oddań rocznie. Brak nadpodaży tłumaczy, dlaczego różnica między ceną ofertową a transakcyjną na rynku pierwotnym wynosi zaledwie 2,3%.
4. Płytkość rynku: w całym 2024 roku w Rejestrze Cen Nieruchomości odnotowano w Kielcach 2.227 transakcji rynkowych lokalami mieszkalnymi – 1.226 na rynku pierwotnym i 1.001 na wtórnym, przy medianie ceny na rynku wtórnym 8.158 zł/m² (GUS BDL). Przy kilkuset transakcjach kwartalnie przekazanie kluczy w jednej droższej inwestycji w centrum potrafi zauważalnie przesunąć średnią dla całego miasta.

Podatki, kredyt i formalności przed zakupem w Kielcach

Przy planowaniu budżetu na zakup mieszkania w Kielcach oprócz ceny za metr kwadratowy należy uwzględnić koszty okołotransakcyjne oraz koszt pieniądza.

Na rynku wtórnym podstawowym obciążeniem jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej lokalu, pobierany przez notariusza przy podpisaniu aktu. Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje jednak ustawowe zwolnienie z PCC dla osób fizycznych kupujących swoje pierwsze w życiu mieszkanie lub dom jednorodzinny (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, stan prawny aktualny w 2026 r.). Przy kieleckim mieszkaniu o wartości 410 tys. zł oznacza to około 8,2 tys. zł oszczędności. Szczegółowe warunki ulgi – w tym wymóg nieposiadania wcześniej udziałów w innej nieruchomości mieszkalnej, z wyjątkiem dziedziczenia do 50% – omawiają zasady PCC przy zakupie mieszkania.

Na rynku pierwotnym kupujący nie płaci PCC, ponieważ cena lokalu od dewelopera zawiera podatek VAT (8% dla mieszkań o powierzchni do 150 m²). Wyjątkiem, obowiązującym od 1 stycznia 2024 roku, jest zakup szóstego i każdego kolejnego mieszkania w ramach jednej inwestycji deweloperskiej – taka transakcja podlega dodatkowemu podatkowi PCC w stawce 6%. W obu segmentach rynku do budżetu należy doliczyć taksę notarialną, opłatę sądową za wpis w księdze wieczystej oraz – w przypadku korzystania z usług biura nieruchomości – prowizję pośrednika.

Koszt kredytu hipotecznego w 2026 roku wyznacza poziom stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Po obniżce z marca 2026 roku (obowiązującej od 5 marca) stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% w skali rocznej, stopa lombardowa 4,25%, a depozytowa 3,25%. Jak potwierdziła decyzja RPP z 7 października 2026 r., Rada Polityki Pieniężnej utrzymała te poziomy bez zmian na kolejnych posiedzeniach do jesieni 2026 roku włącznie. Wyliczając zdolność kredytową na zakup mieszkania w Kielcach, bezpieczniej opierać się na obecnych stawkach oprocentowania, zamiast zakładać szybkie obniżki rat w kolejnych kwartałach.

Skąd pochodzą te liczby i jak sprawdzić je samodzielnie

Wiarygodna ocena rynku nieruchomości wymaga zestawienia dwóch perspektyw: bieżących cen ofertowych oraz historycznych cen transakcyjnych. W niniejszym przewodniku korzystamy z obu źródeł:

• CASAFARI Area Insights: agreguje ogłoszenia sprzedaży i najmu z polskich portali, usuwa duplikaty (gdy to samo mieszkanie w Kielcach ogłasza kilku pośredników) oraz odrzuca wartości skrajne. Prezentowane kwoty (2.079 €/m² dla sprzedaży i 10,7 €/m² dla najmu w III kw. 2026 r.) to średnie ceny ofertowe wyrażone w euro, co przy porównaniach długookresowych należy korygować o wahania kursu EUR/PLN.
• NBP (baza BaRN) oraz GUS: pokazują ceny transakcyjne z aktów notarialnych w złotych, publikowane z kwartalnym lub rocznym opóźnieniem. W całym 2025 roku w Polsce zawarto 561,7 tys. aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości (+2,9% r/r), a wartość transakcji w Rejestrze Cen Nieruchomości sięgnęła 270,0 mld zł (GUS, Obrót nieruchomościami w 2025 r.).

Jeżeli są Państwo pośrednikami, rzeczoznawcami lub inwestorami działającymi w województwie świętokrzyskim, mogą Państwo przetestować dane dla poszczególnych ulic i osiedli bezpośrednio w aplikacji. Dostęp do narzędzi oraz konto i klucze API na platform.casafari.com można uruchomić samodzielnie, a zapytania w ramach planów i API rozliczane są w tokenach. Zespoły techniczne integrujące dane rynkowe z własnym systemem znajdą opis punktów końcowych w materiałach takich jak dokumentacja Area Insights (po angielsku) oraz dokumentacja Comparables (po angielsku). Z kolei firmy deweloperskie i sieci agencji analizujące potencjał miast regionalnych mogą sprawdzić, jak działa CASAFARI dla ekspansji biznesu.