Gliwice: ceny mieszkań i rynek nieruchomości w 2026 r.

Według danych CASAFARI Area Insights średnia cena ofertowa mieszkań w Gliwicach wyniosła w III kw. 2026 r. 1.811,3 €/m². To o 6,6% więcej niż rok wcześniej, ale zaledwie o 1,2% więcej niż w IV kw. 2025 r., co oznacza, że lokalny rynek wszedł w fazę stabilizacji. Średni czynsz ofertowy osiągnął w tym samym czasie 11,9 €/m² miesięcznie, co przekłada się na orientacyjną rentowność brutto na poziomie ok. 7,9%. Przedstawione wartości to ceny ofertowe z ogłoszeń dotyczące wyłącznie mieszkań, a nie kwoty z aktów notarialnych.

Kiedy absolwentka Politechniki Śląskiej po pięciu latach wynajmowania pokoju i kawalerki na Trynku zaczyna liczyć zdolność kredytową, zderza się z prostą arytmetyką. Przeglądając ogłoszenia z Krakowa czy Warszawy, szybko zamyka kartę w przeglądarce; w Gliwicach rata kredytu za własne dwa pokoje wciąż potrafi zbliżyć się do miesięcznego kosztu najmu. W tym samym czasie inwestor z sąsiednich Katowic zapisuje na kartce proste działanie: dwanaście miesięcy pomnożone przez 11,9 € czynszu i podzielone przez 1.811,3 € ceny metra kwadratowego. Wynik sprawia, że zamiast szukać drogiej kawalerki w stolicy województwa, umawia prezentację w gliwickim Śródmieściu.

Ile kosztuje mieszkanie w Gliwicach w 2026 r.?

W III kw. 2026 r. sprzedający mieszkania w Gliwicach oczekiwali średnio 1.811,3 €/m², jak wynika z kwartalnych zestawień Area Insights, czyli narzędzia agregującego ceny ofertowe dla Gliwic (strona po angielsku) (location id 6302154, stan na 23.10.2026 r.). Rok wcześniej, w III kw. 2025 r., średnia stawka w ogłoszeniach wynosiła 1.699,9 €/m², co daje wzrost o 111,4 €/m², czyli o 6,6% rok do roku. Wszystkie serie cenowe CASAFARI dla polskich miast są wyrażone w euro, aby umożliwić bezpośrednie porównania z innymi rynkami europejskimi bez zniekształceń wynikających z dziennych wahań kursowych.

Czytając te dane, warto pamiętać o metodologii: są to średnie ceny ofertowe z zaindeksowanych ogłoszeń, oczyszczone z wartości skrajnych, a nie ceny transakcyjne. Kwoty wpisywane do aktów notarialnych są z reguły niższe od wyjściowych oczekiwań sprzedających, a na gliwickim rynku wtórnym pole do negocjacji pozostaje wyraźne.

Narodowy Bank Polski w bazie BaRN nie publikuje osobnych statystyk dla Gliwic, dlatego najbliższym oficjalnym punktem odniesienia są oddalone o ok. 25 km Katowice. Według zestawienia opierającego się na cenach transakcyjnych NBP dla Katowic za I kw. 2026 r., za metr kwadratowy mieszkania w stolicy regionu płacono średnio 8.069 zł/m² na rynku wtórnym oraz 12.031 zł/m² (+0,3% r/r) na rynku pierwotnym. Gliwice funkcjonują w tym samym, przystępnym cenowo śląskim pasmie, znacznie poniżej pułapów znanych z Warszawy, Krakowa czy Wrocławia. Warto dodać, że wiarygodna seria danych CASAFARI dla Gliwic rozpoczyna się w II kw. 2025 r., ponieważ wcześniejsze kwartały (od I kw. 2023 r. do I kw. 2025 r.) charakteryzowały się brakiem nowych odczytów i powtarzały tę samą wartość 1.465,7 €/m², czego nie należy interpretować jako historycznego trendu.

Czy ceny mieszkań w Gliwicach jeszcze rosną?

Analiza danych kwartał po kwartale pokazuje wyraźne wyhamowanie dynamiki. W II kw. 2025 r. średnia cena ofertowa wynosiła 1.551,3 €/m², w III kw. 2025 r. wzrosła do 1.699,9 €/m², a w IV kw. 2025 r. osiągnęła poziom 1.790,2 €/m² (skok o 16,8% w całym okresie od II kw. 2025 r. do III kw. 2026 r. wynikał częściowo z szerszego pokrycia lokalnych portali ogłoszeniowych w 2025 r., a nie wyłącznie z podwyżek w cennikach). Od jesieni 2025 r. wykres jest już niemal płaski: 1.805,8 €/m² w I kw. 2026 r., 1.808,0 €/m² w II kw. 2026 r. oraz 1.811,3 €/m² w III kw. 2026 r. Przez trzy pełne kwartały ceny ofertowe drgnęły łącznie o zaledwie 1,2%, a między drugim a trzecim kwartałem 2026 r. o 0,2%.

Oficjalna statystyka publiczna oparta na aktach notarialnych potwierdza to spowolnienie. Jak pokazują wskaźniki cen lokali mieszkalnych GUS za II kw. 2026 r. (opublikowane 01.10.2026 r.), w skali całej Polski ceny transakcyjne wzrosły o 1,5% kwartał do kwartału i o 6,3% rok do roku (w tym +6,5% r/r na rynku pierwotnym i +6,1% r/r na wtórnym, po wzroście o 2,3% kw/kw w I kw. 2026 r.). Na tym tle nasz region rośnie znacznie wolniej. Zgodnie z obwieszczeniem Prezesa GUS ze wskaźnikami dla województw (M.P. 2026 poz. 976 z 01.10.2026 r.), w województwie śląskim wskaźnik w II kw. 2026 r. wyniósł 100,8, czyli +0,8% kw/kw wobec średniej krajowej 101,5. To jeden z najniższych odczytów w Polsce, po wzrostach o 1,8% kw/kw w I kw. 2026 r. i 1,0% kw/kw w IV kw. 2025 r.

Dla osoby kupującej mieszkanie w Gliwicach oznacza to komfort, którego brakowało w poprzednich latach: brak presji czasu i realną przestrzeń do rozmów o cenie. Z kolei właściciel planujący sprzedaż nie może dziś opierać wyceny na najdroższych ogłoszeniach sąsiadów z tego samego bloku. Aby nie zamrozić oferty na długie miesiące, warto przed wystawieniem ogłoszenia sprawdzić wyceny i analizy rynku z Comparables (strona po angielsku) lub skorzystać z wyceny mieszkania online (po angielsku). Jeżeli koszt kredytu hipotecznego w Polsce pozostanie na dotychczasowym poziomie, obecne plateau cenowe może utrzymać się przez kolejne kwartały.

Ile wynosi czynsz i jaką rentowność daje najem w Gliwicach?

Podczas gdy ceny sprzedaży wyhamowały, stawki najmu w Gliwicach wyraźnie wzrosły. Według danych CASAFARI Area Insights w III kw. 2026 r. średni czynsz ofertowy za mieszkanie wyniósł 11,9 €/m² miesięcznie. Oznacza to wzrost o 5,3% w porównaniu z III kw. 2025 r. (11,3 €/m²) oraz o 19,0% względem II kw. 2025 r. (10,0 €/m²). Przekładając te średnie na konkretny lokal: przy dwupokojowym mieszkaniu o powierzchni 45 m² średnia cena ofertowa zakupu to ok. 81.500 €, natomiast oczekiwany czynsz najmu z ogłoszeń kształtuje się na poziomie ok. 536 € miesięcznie.

Szybszy wzrost czynszów niż cen zakupu przełożył się na wskaźniki opłacalności, które przyciągają uwagę osób przeglądających narzędzia CASAFARI dla inwestorów (po angielsku). Zestawienie rocznego czynszu ofertowego ze średnią ceną metra kwadratowego pokazuje stabilny, wysoki na tle dużych polskich miast zwrot:

Kwartał	Średnia cena ofertowa (€/m²)	Średni czynsz ofertowy (€/m²/mies.)	Orientacyjna rentowność brutto
II kw. 2025 r.	1.551,3 €	10,0 €	7,7%
III kw. 2025 r.	1.699,9 €	11,3 €	8,0%
IV kw. 2025 r.	1.790,2 €	11,1 €	7,4%
I kw. 2026 r.	1.805,8 €	11,4 €	7,6%
II kw. 2026 r.	1.808,0 €	11,6 €	7,7%
III kw. 2026 r.	1.811,3 €	11,9 €	7,9%

Wyliczenie dla III kw. 2026 r. (12 × 11,9 € ÷ 1.811,3 € ≈ 7,9%) ma charakter wyłącznie orientacyjny. Opiera się na stawkach wyjściowych z ogłoszeń i jest wartością brutto: nie uwzględnia okresów pustostanów, kosztów remontów i wyposażenia, opłat na rzecz wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej ani podatku ryczałtowego od najmu prywatnego (8,5% lub 12,5%). Nawet po korekcie o te pozycje Gliwice wypadają korzystnie dla drobnych inwestorów z aglomeracji górnośląskiej, Krakowa czy Wrocławia.

Rynek najmu w Gliwicach ma charakter długoterminowy i opiera się na trzech filarach: studentach i doktorantach Politechniki Śląskiej (co wywołuje wyraźny szczyt popytu na przełomie sierpnia i października), kadrze inżynieryjnej i pracownikach gliwickiej podstrefy Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej oraz zakładu Stellantis, a także osobach pracujących w Katowicach, które wybierają tańsze mieszkanie z szybkim dojazdem. Najem krótkoterminowy na doby odgrywa tu marginalną rolę i dotyczy głównie przyjazdów służbowych, a same Gliwice nie wprowadziły dotychczas lokalnych ograniczeń gminnych w tym zakresie.

Gdzie w Gliwicach kupować: Śródmieście, Zatorze, Trynek, Sikornik czy Kopernik?

Położenie miasta na zachodnim krańcu konurbacji górnośląskiej stanowi jeden z jego największych atutów komunikacyjnych. W granicach administracyjnych Gliwic przecinają się autostrady A1 i A4 (węzeł Gliwice-Sośnica), przez miasto przebiega Drogowa Trasa Średnicowa (DTŚ) prowadząca wprost do centrum Katowic (ok. 25 km na wschód), a zmodernizowany dworzec PKP zapewnia szybkie połączenia kolejowe w stronę stolicy województwa oraz Wrocławia. CASAFARI nie publikuje jeszcze osobnych serii cenowych dla poszczególnych dzielnic Gliwic, jednak profil zabudowy i popytu różni się wyraźnie w zależności od części miasta.

• Śródmieście i Zatorze: Historyczne centrum wokół Rynku, ulicy Zwycięstwa oraz położone za torami kolejowymi Zatorze to obszary z dużym udziałem przedwojennych kamienic. W ciągu ostatniej dekady rewitalizacja wielu budynków stworzyła tu lokalny segment premium. Kupując mieszkanie w kamienicy, należy dokładnie zweryfikować stan techniczny stropów i pionów instalacyjnych, sposób ogrzewania, wpisy w księdze wieczystej oraz wielkość udziału w nieruchomości wspólnej.
• Trynek, Sikornik i Kopernik: Duże osiedla mieszkaniowe z wielkiej płyty, wznoszone w latach 60., 70. i 80. XX wieku. Oferują najniższy koszt wejścia w przeliczeniu na metr kwadratowy i najwyższą płynność na rynku wtórnym. Ze względu na bliskość kampusu akademickiego (szczególnie w przypadku Trynku i Sikornika) cieszą się stałym zainteresowaniem kupujących pierwsze mieszkanie oraz inwestorów szukających lokali pod wynajem studencki. W rachunku ekonomicznym trzeba jednak uwzględnić rosnące składki na fundusz remontowy i koszty termomodernizacji starszych bloków.
• Nowe inwestycje deweloperskie: Rozproszone plomby w dzielnicach centralnych oraz mniejsze osiedla na obrzeżach przyciągają rodziny przeprowadzające się z bloków z okresu PRL. Ceny ofertowe są tu wyższe niż w wielkiej płycie, ale kupujący nie płaci podatku PCC, a stawki pozostają konkurencyjne wobec katowickiego rynku pierwotnego (gdzie średnia transakcyjna NBP w I kw. 2026 r. wyniosła 12.031 zł/m²).
• Sośnica i tereny przemysłowe: Wschodnia część miasta, sąsiadująca z węzłem autostradowym i dawnymi obszarami wydobywczymi. Przed zakupem starszego budynku lub działki w tej okolicy niezbędne jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskanie informacji o kategorii szkód górniczych.

Kto kupuje mieszkania w Gliwicach i co napędza popyt?

Gliwicki rynek nieruchomości ma charakter wybitnie lokalny i właścicielski. Główną grupę nabywców stanowią osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie — bardzo często są to absolwenci Politechniki Śląskiej, którzy po studiach znajdują zatrudnienie w lokalnych firmach technologicznych, logistycznych i przemysłowych. Drugą grupę tworzą rodziny wymieniające mniejsze lokale w blokach z lat 70. na większy metraż w nowym budownictwie lub wyremontowanych kamienicach. Trzeci filar to prywatni inwestorzy z Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oraz z Krakowa, którzy szukają jednego lub dwóch mieszkań o stopie zwrotu nieosiągalnej na ich macierzystych rynkach. W Gliwicach nie istnieje natomiast segment drugich domów ani apartamentów wakacyjnych.

Popyt zagraniczny stanowi niewielki ułamek transakcji i wynika z rynku pracy, a nie z turystyki. Najbardziej widoczną grupą cudzoziemców kupujących mieszkania na własne potrzeby są obywatele Ukrainy pracujący w gliwickiej strefie ekonomicznej i przemyśle. W historycznym centrum pojawiają się również pojedynczy nabywcy z Niemiec, posiadający rodzinne korzenie na Górnym Śląsku.

Analizując zakup w horyzoncie wieloletnim, należy wziąć pod uwagę czynnik demograficzny. Jak podaje Bank Danych Lokalnych GUS (ludność i zasoby mieszkaniowe Gliwic), na dzień 31.12.2025 r. Gliwice liczyły 166.942 mieszkańców. W porównaniu ze szczytem demograficznym z 1996 r. (213.395 osób) populacja miasta zmniejszyła się o ok. 22%, a w samej dekadzie 2015–2025 spadła o ok. 9%. Jednocześnie zasób mieszkaniowy miasta rośnie: według GUS BDL w 2024 r. w Gliwicach znajdowało się 83.992 mieszkań (ok. 499 lokali na 1.000 mieszkańców), co oznacza wzrost o 4,8% od 2019 r. Długoterminowa równowaga popytu i podaży zależy więc bezpośrednio od kondycji uczelni oraz napływu pracowników do strefy ekonomicznej.

Jakie podatki i formalności czekają kupującego w Gliwicach?

Struktura kosztów okołotransakcyjnych w Gliwicach zależy od tego, czy lokal pochodzi z rynku wtórnego, czy od dewelopera, oraz czy jest to pierwszy zakup w życiu nabywcy. Szczegółowe zasady PCC i zwolnienia dla pierwszego mieszkania reguluje ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych:

• Rynek wtórny i standardowy PCC: Podstawowa stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości rynkowej mieszkania i jest pobierana przez notariusza przy podpisaniu umowy przenoszącej własność.
• Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie: Od 31.08.2023 r. (zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC) osoby fizyczne kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny na rynku wtórnym są całkowicie zwolnione z 2% podatku. Warunkiem jest brak wcześniejszego prawa własności do lokalu mieszkalnego (ustawa przewiduje wąski wyjątek dla udziałów do 50% nabytych w drodze dziedziczenia; indywidualną sytuację należy każdorazowo potwierdzić u notariusza).
• Stawka 6% przy zakupach pakietowych: Na mocy art. 7a ustawy o PCC zakup szóstego i każdego kolejnego mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość na jednej nieruchomości gruntowej (np. w ramach jednego osiedla) podlega stawce 6%. Przepis ten jest wymierzony w zakupy hurtowe i nie dotyczy typowego inwestora nabywającego pojedyncze lokale w różnych częściach miasta.
• Rynek pierwotny: Zakup nowego mieszkania od dewelopera nie podlega podatkowi PCC. W cenę lokalu wliczony jest podatek VAT: 8% dla mieszkań o powierzchni użytkowej do 150 m² oraz 23% od nadwyżki ponad ten limit.
• Pozostałe koszty: Do budżetu transakcyjnego należy doliczyć taksę notarialną, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz ewentualną prowizję biura nieruchomości.

Polskie prawo nie przewiduje programów typu „złota wiza”, w których sam zakup nieruchomości uprawniałby do uzyskania pobytu. Natomiast formalności przy samym nabyciu są dla większości obcokrajowców proste. Jak wyjaśniają zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców (na podstawie ustawy z 24 marca 1920 r.), obywatele i przedsiębiorstwa z państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii kupują nieruchomości w Polsce na takich samych zasadach jak obywatele polscy, bez żadnych zezwoleń. Osoby spoza EOG — w tym obywatele Ukrainy oraz Wielkiej Brytanii — mogą kupić samodzielny lokal mieszkalny w Gliwicach bez zezwolenia; zgoda Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) jest wymagana dopiero przy zakupie domu z gruntem lub działki.

Skąd pochodzą te liczby i jak sprawdzić je samodzielnie?

Wszystkie wskaźniki ofertowe przywołane w tym przewodniku pochodzą z modułu CASAFARI Area Insights, który agreguje i oczyszcza z duplikatów ogłoszenia sprzedaży i najmu z portali nieruchomościowych, a następnie oblicza kwartalne średnie bez wartości odstających. W systemie CASAFARI Gliwice występują pod identyfikatorem location id 6302154 (usługa Location Lookup pozwala automatycznie zamienić nazwę miejscowości na odpowiedni identyfikator). Poniższy widok z platformy prezentuje kwartalną serię dla Gliwic z odczytem 1.811,3 €/m² dla sprzedaży i 11,9 €/m² dla najmu w III kw. 2026 r., którą można łatwo zestawić, przeglądając trendy cen nieruchomości w innych miastach (po angielsku).

Podczas gdy Area Insights pokazuje obraz całego miasta, przy wycenie konkretnego mieszkania na Trynku lub kamienicy przy ul. Zwycięstwa niezbędne jest zejście na poziom pojedynczej ulicy. Służy do tego narzędzie Comparables, które zestawia aktualne i historyczne oferty o zbliżonym metrażu, standardzie i lokalizacji. Połączenie oficjalnych indeksów transakcyjnych GUS (oraz danych NBP dla sąsiednich Katowic) z bieżącymi stawkami ofertowymi z CASAFARI daje pełny obraz rynku — zarówno kupującemu, który przygotowuje się do negocjacji, jak i pośrednikowi przyjmującemu ofertę do sprzedaży.

Analitycy, fundusze i zespoły techniczne mogą pobierać te same szeregi czasowe bezpośrednio przez API. Szczegółowe parametry zapytań opisuje dokumentacja Area Insights dla deweloperów (po angielsku) oraz dokumentacja Comparables i wycen (po angielsku), natomiast konto i klucze API na platform.casafari.com można utworzyć w trybie samoobsługowym (koszt poszczególnych zapytań API rozliczany jest w tokenach). Jeśli szukają Państwo bieżących danych dla Gliwic i całej aglomeracji górnośląskiej, zapraszamy do sprawdzenia możliwości modułu Area Insights (strona po angielsku).