Gdańsk: ceny mieszkań i rynek nieruchomości w 2026 roku

Średnia cena ofertowa mieszkań w Gdańsku wyniosła 3.705,7 €/m² w III kw. 2026 r. według CASAFARI Area Insights (ogłoszenia bez wartości odstających), co oznacza wzrost o 11,3% r/r (z 3.328,0 €/m²), lecz od początku 2026 r. stawki stoją w miejscu (+0,9% kw./kw.). To ceny z ogłoszeń: Narodowy Bank Polski podaje ceny transakcyjne na poziomie 14.491 zł/m² na rynku pierwotnym i 14.035 zł/m² na wtórnym w II kw. 2026 r., czyli o 14–15% poniżej ofert. Czynsze ofertowe to 16,6 €/m² miesięcznie (orientacyjna rentowność brutto 5,4%), a przy ok. 4.300 ofertach deweloperskich kupujący ma szerokie pole do negocjacji.

W biurze pośrednictwa przy ulicy Grunwaldzkiej we Wrzeszczu agentka otwiera przed klientem z Warszawy dwa ogłoszenia: dwupokojowy lokal na Wyspie Spichrzów oraz czteropokojowe mieszkanie rodzinne w Jasieniu. Zanim przejdą do omawiania rzutów, kładzie na stole zestawienie z ostatnich aktów notarialnych i tłumaczy, dlaczego cena widoczna na portalu ogłoszeniowym a kwota wpisywana u notariusza różnią się dziś w Gdańsku średnio o 15%.

Taka rozmowa najlepiej oddaje nastrój gdańskiego rynku w drugiej połowie 2026 roku. Po wyraźnym skoku cen w 2025 roku stawki zatrzymały się na wysokim płaskowyżu, deweloperzy dysponują dużym zapasem gotowych i budowanych lokali, a czynsze najmu nie podążyły za cenami zakupu. Dla osoby kupującej na własne potrzeby lub inwestora z gotówką to dobry moment na spokojną selekcję i twarde negocjacje cenowe; dla kogoś liczącego na szybki zysk z najmu krótkoterminowego – czas ostrożnej kalkulacji.

Ile kosztuje metr mieszkania w Gdańsku w 2026 roku?

Według Area Insights – danych o cenach ofertowych dla Gdańska (strona po angielsku) (location id 6300676, stan na III kw. 2026 r.) średnia cena ofertowa mieszkań w Gdańsku wyniosła 3.705,7 €/m². W porównaniu z III kw. 2025 r., kiedy średnia kształtowała się na poziomie 3.328,0 €/m², oznacza to wzrost o 11,3% rok do roku, a licząc od II kw. 2025 r. (3.094,9 €/m²) – łącznie o 19,7%.

Warto jednak spojrzeć na zachowanie rynku w samym 2026 roku. Po skoku w IV kw. 2025 r. do poziomu 3.634,8 €/m², trzy kolejne kwartały przyniosły niemal płaski odczyt: 3.672,2 €/m² w I kw. 2026 r., 3.673,1 €/m² w II kw. 2026 r. oraz 3.705,7 €/m² w III kw. 2026 r. (+0,9% kw./kw.). Dynamika wyhamowała.

Jak należy czytać te liczby? Szereg CASAFARI Area Insights powstaje na podstawie ogłoszeń sprzedaży zaindeksowanych przez CASAFARI na portalach i stronach agencji, po odfiltrowaniu wartości skrajnych (outliers), i jest wyrażony w euro. Rzeczywisty, gęsty szereg czasowy dla Gdańska rozpoczyna się w II kw. 2025 r. (wcześniejsze odczyty w bazie, powtarzające wartość 2.914,0 €/m², wynikały z mniejszego pokrycia danymi, a nie ze stagnacji cen). Z tego względu część dwucyfrowego wzrostu rok do roku (+11,3%) odzwierciedla „docieranie się” próby statystycznej w 2025 roku, natomiast płaski wykres z trzech kwartałów 2026 roku wiernie pokazuje obecne zatrzymanie rynku.

Obraz ten potwierdzają oficjalne dane krajowe. Jak pokazują wskaźniki cen lokali mieszkalnych GUS opublikowane 1 października 2026 r., w II kw. 2026 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły średnio o 1,5% kw./kw. (wobec +2,3% kw./kw. i +6,0% r/r w I kw. 2026 r.). Co więcej, w raportach kwartalnych za I kw. 2026 r. Narodowy Bank Polski zwracał uwagę, że po uwzględnieniu inflacji oraz wzrostu wynagrodzeń większość indeksów cen mieszkań przyjęła wartości ujemne – mamy więc do czynienia z nominalną stabilizacją i realną korektą. Jeśli chcą Państwo zestawić Trójmiasto z innymi rynkami europejskimi, pomocne będą trendy rynku nieruchomości w innych miastach (po angielsku).

Cena ofertowa a cena transakcyjna: co mówią NBP i GUS

Zestawienie danych z portali z kwotami z aktów notarialnych pokazuje, jak dużą przestrzeń do rozmów ma dziś strona popytowa. Ponieważ dane CASAFARI wyrażone są w euro, a statystyki Narodowego Banku Polskiego w złotych, nie należy przeliczać ich bezpośrednio po bieżącym kursie, lecz porównywać kierunek zmian oraz relację oferty do transakcji wewnątrz bazy NBP.

Jak podaje Narodowy Bank Polski w bazie BaRN, w II kw. 2026 r. ceny transakcyjne NBP za II kwartał 2026 r. w Gdańsku ukształtowały się następująco:

Segment rynku w Gdańsku (II kw. 2026 r., NBP BaRN)	Średnia cena ofertowa (zł/m²)	Średnia cena transakcyjna (zł/m²)	Różnica (transakcja vs oferta)	Zmiana transakcyjna
Rynek pierwotny	17.116 zł/m²	14.491 zł/m²	−15,3%	+2,9% r/r (−1,1% kw./kw.)
Rynek wtórny	16.384 zł/m²	14.035 zł/m²	−14,3%	+1,2% kw./kw. (wobec 13.870 zł/m² w I kw.)

Pełne zestawienie cen ofertowych i transakcyjnych NBP prowadzi do jednoznacznego wniosku praktycznego: cena widoczna w ogłoszeniu jest w Gdańsku wyłącznie punktem wyjścia. Różnica rzędu 14,3% na rynku wtórnym i 15,3% na rynku pierwotnym (wynikająca zarówno z rabatów, jak i z faktu, że kupujący wybierają lokale tańsze niż średnia zawyżana przez najdroższe apartamenty czekające w ofercie) jest normą statystyczną, a nie wyjątkiem.

Sama dynamika cen transakcyjnych jest również bardzo skromna. Na rynku pierwotnym średnia kwota w akcie notarialnym wzrosła przez rok o zaledwie 2,9% (z 14.083 zł/m² w II kw. 2025 r.), a w ujęciu kwartalnym spadła o 1,1%. Przed złożeniem własnej oferty zakupu warto zatem oprzeć się na twardych danych z sąsiedztwa – umożliwia to wycena mieszkania i Comparables (strona po angielsku), gdzie można zestawić wybraną nieruchomość z realną historią podobnych lokali.

Gdzie w Gdańsku kupować: od Śródmieścia po Południe

Gdańsk nie jest jednorodnym rynkiem; tworzy wraz z Gdynią i Sopotem liniową aglomerację trójmiejską, spiętą osią Szybkiej Kolei Miejskiej (SKM), Pomorskiej Kolei Metropolitalnej (PKM) prowadzącej w stronę Portu Lotniczego im. Lecha Wałęsy oraz układem obwodnic.

Wybór dzielnicy zależy ściśle od celu zakupu oraz odporności na ryzyko regulacyjne:

• Śródmieście i Wyspa Spichrzów: historyczne centrum i najnowsza zabudowa apartamentowa nad Motławą. To segment premium, napędzany dotąd przez turystykę i zakupy inwestycyjne pod najem krótkoterminowy. Dziś jest to obszar najbardziej wrażliwy na nowe przepisy o najmie na doby oraz nasycenie ofertą apartamentową.
• Brzeźno i Jelitkowo: pas nadmorski graniczący z Sopotem. Tradycyjny cel nabywców z Warszawy i południowej Polski szukających drugiego domu (second home) w zasięgu spaceru od plaży. Podaż gruntów jest tu naturalnie ograniczona, co chroni wartość nieruchomości w długim terminie.
• Oliwa i Wrzeszcz: akademickie i biznesowe serce miasta. Zlokalizowane są tu główne kampusy uczelni oraz największe klastry biurowe (sektory IT, finansów i centrów usług wspólnych), obsługiwane przez stacje SKM i PKM. To najbardziej przewidywalny rynek dla inwestorów nastawionych na całoroczny najem długoterminowy dla pracowników korporacji i studentów.
• Gdańsk Południe (Jasień, Ujeścisko-Łostowice): dynamicznie rozbudowujące się dzielnice mieszkaniowe z największą podażą nowych projektów deweloperskich. Ze względu na dużą konkurencję między inwestycjami to tutaj najłatwiej wynegocjować rabat cenowy, darmowe miejsce postojowe lub komórkę lokatorską, co przyciąga rodziny kupujące na własne potrzeby.

Czynsze i rentowność najmu w Gdańsku

Podczas gdy ceny ofertowe sprzedaży w drugiej połowie 2025 roku poszły w górę, stawki najmu pozostały na zbliżonym poziomie. Według CASAFARI Area Insights w III kw. 2026 r. średni czynsz ofertowy za mieszkanie w Gdańsku wyniósł 16,6 €/m² miesięcznie. Oznacza to spadek o 2,4% w ujęciu rocznym (wobec 17,0 €/m² w III kw. 2025 r.). W ciągu ostatnich sześciu kwartałów stawki poruszały się w wąskim przedziale: 16,3 €/m² w II kw. 2025 r., 17,0 €/m² w szczycie sezonu letniego III kw. 2025 r., 16,0 €/m² w IV kw. 2025 r., 15,7 €/m² w I kw. 2026 r., 16,0 €/m² w II kw. 2026 r. oraz 16,6 €/m² w III kw. 2026 r.

Rozjazd między drożejącym metrem kwadratowym a stojącym w miejscu czynszem przełożył się na kompresję stóp zwrotu. Orientacyjna rentowność brutto (liczona jako 12-krotność miesięcznego czynszu ofertowego podzielona przez cenę ofertową zakupu) spadła z ok. 6,3% w II kw. 2025 r. i 6,1% w III kw. 2025 r. do 5,3% w IV kw. 2025 r., 5,1% w I kw. 2026 r., 5,2% w II kw. 2026 r. i ukształtowała się na poziomie 5,4% w III kw. 2026 r.

Należy wyraźnie zaznaczyć, że 5,4% to wskaźnik orientacyjny brutto, wyliczony na cenach i czynszach z ogłoszeń. Nie uwzględnia on kosztów wejścia (podatku lub wykończenia lokalu deweloperskiego), czynszu administracyjnego na rzecz wspólnoty, okresów pustostanów ani podatku ryczałtowego od przychodów z najmu (8,5% oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100.000 zł rocznie). Rachunek ekonomiczny spina się dziś przede wszystkim u tych inwestorów, którzy kupują mniejsze mieszkania we Wrzeszczu lub Oliwie z 10–15% rabatem od ceny ofertowej. Więcej o analizie portfeli znajdą Państwo na stronie opisującej narzędzia CASAFARI dla inwestorów (po angielsku).

Kto kupuje w Gdańsku i ile mieszkań czeka na nabywcę

Fundamenty popytowe Gdańska należą do najsilniejszych w Polsce. Jak wskazuje oficjalny Raport o stanie miasta Gdańska za 2025 rok (oparty na danych GUS BDL), na dzień 31 grudnia 2025 r. miasto liczyło 489.328 mieszkańców – o 677 osób (+0,14%) więcej niż rok wcześniej, co stanowi najwyższy wynik w historii miasta i 64,4% ludności całego Trójmiasta. Rynek pracy wspierają rozbudowujący się Port Gdańsk, przemysł stoczniowy i sektor morskiej energetyki wiatrowej (offshore) oraz centra IT. Z kolei publikacja Gdańsk w liczbach – dane Urzędu Miejskiego odnotowuje, że w 2025 roku miasto odwiedziło 4,91 mln turystów i gości.

Strukturę kupujących tworzą przede wszystkim mieszkańcy Gdańska i województwa pomorskiego poprawiający standard życia, zamożni nabywcy z Warszawy i głębi kraju oraz obcokrajowcy. Według sprawozdania MSWiA za 2025 rok (opublikowanego wiosną 2026 r.) cudzoziemcy kupili w całej Polsce ponad 17.700 mieszkań (+2% r/r, szacunkowo ok. 7% wszystkich transakcji), z czego ok. 9.300 nabyli obywatele Ukrainy, a ok. 2.700 obywatele Białorusi; Gdańsk znalazł się w grupie sześciu głównych miast docelowych w kraju, choć resort nie publikuje osobnej liczby dla samego miasta.

Od strony finansowania popyt wspiera niższy niż przed rokiem koszt pieniądza, choć cykl luzowania zatrzymał się. Po obniżkach o łącznie 2 pkt proc. z poziomu 5,75% (od maja 2025 r. do 5 marca 2026 r.), stopa referencyjna NBP wynosi 3,75%. Jak potwierdziła decyzja RPP z 7 października 2026 r., przy inflacji CPI na poziomie 4,1% r/r we wrześniu 2026 r. Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopy bez zmian, a rynek nie wycenia szybkiego powrotu do taniego kredytu.

Równocześnie kupujący mają z czego wybierać. W 2025 r. w Gdańsku oddano do użytku 5.750 mieszkań (dane Urzędu Miejskiego), a w październiku 2026 r. bieżąca oferta rynku pierwotnego w Gdańsku obejmowała 4.353 lokale w 92 inwestycjach według portalu RynekPierwotny.pl oraz 4.344 oferty w 102 inwestycjach według Tabelaofert.pl (ze średnią ceną ofertową na portalach rzędu 18.700–18.800 zł/m²). Tak duża podaż oznacza, że w segmencie popularnym panuje rynek kupującego. Dla agencji nieruchomości i firm deweloperskich, które analizują tę podaż przed wejściem na rynek trójmiejski, przygotowaliśmy rozwiązanie CASAFARI dla ekspansji biznesu w nowych miastach.

Podatki i formalności: PCC, VAT i strefa nadgraniczna

Przy planowaniu budżetu transakcji w Gdańsku należy uwzględnić standardowe koszty okołozakupowe: taksę notarialną, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz opodatkowanie (na rynku pierwotnym podatek VAT wliczony jest w cenę lokalu, natomiast na rynku wtórnym obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych; aktualne stawki i warunki zwolnień dla pierwszego mieszkania należy każdorazowo zweryfikować w serwisie podatki.gov.pl).

Kluczowa różnica prawna między Gdańskiem a Warszawą, Krakowem czy Wrocławiem dotyczy nabywców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) i Szwajcarii – w tym obywateli Ukrainy, Białorusi czy Wielkiej Brytanii. W głębi Polski zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego przez cudzoziemca nie wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Jednak art. 8 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (ustawa z 24 marca 1920 r., ust. 3) wyłącza to zwolnienie w stosunku do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej.

Na mocy rozporządzenia MSWiA z 29 sierpnia 2001 r. cała gmina miasta Gdańska (podobnie jak Sopot, Gdynia i Pruszcz Gdański) leży w strefie nadgranicznej z racji granicy morskiej. W konsekwencji obywatel państwa spoza EOG/Szwajcarii – o ile nie spełnia ustawowych wyjątków, takich jak odpowiedni staż pobytu stałego lub rezydenta długoterminowego UE w Polsce – musi uzyskać zezwolenie MSWiA na zakup zwykłego mieszkania własnościowego (w 2025 r. ministerstwo wydało w skali kraju ponad 2.100 takich zezwoleń). Postępowanie trwa zazwyczaj kilka miesięcy, dlatego pośrednik i notariusz powinni zweryfikować status pobytowy kupującego jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Warto pamiętać, że wymóg ten nie dotyczy obywateli UE/EOG oraz – zgodnie z ugruntowaną praktyką – nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Polska nie prowadzi przy tym żadnego programu „złotej wizy” (pobytu w zamian za zakup nieruchomości).

Najem krótkoterminowy: co zmienia ustawa z 8 października 2026 roku

Dla inwestorów rozważających zakup apartamentu w Śródmieściu, na Wyspie Spichrzów czy w Brzeźnie pod wynajem na doby, rok 2026 przynosi największą od lat zmianę otoczenia prawnego.

Po pierwsze, od 20 maja 2026 r. w całej Unii Europejskiej stosuje się bezpośrednio Rozporządzenie (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o usługach najmu krótkoterminowego. Ponadto już dziś każdy właściciel wynajmujący lokal na doby ma obowiązek zgłosić go do gminnej ewidencji obiektów innych niż hotelarskie (prowadzonej przez Prezydenta Miasta Gdańska), a od 30 czerwca 2026 r. wyposażyć taki lokal w czujkę dymu.

Po drugie, jak opisują prawnicy analizujący stan prac nad ustawą o najmie krótkoterminowym (stan prawny zweryfikowany na dzień 21–23 października 2026 r.), 8 października 2026 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich (407 głosów za, 24 przeciw, 9 wstrzymujących się). Ustawa zakończyła etap parlamentarny i 12 października 2026 r. trafiła do podpisu Prezydenta RP, który ma na podjęcie decyzji czas do 2 listopada 2026 r. (w dniu przygotowania niniejszego opracowania, 23 października 2026 r., ustawa jeszcze nie obowiązuje).

Uchwalone przepisy przewidują dwa etapy wdrożenia:

1. Po 14 dniach od ogłoszenia ustawy: uruchomienie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), obowiązek posiadania i publikowania indywidualnego numeru identyfikacyjnego w każdym ogłoszeniu na portalach rezerwacyjnych oraz kary administracyjne do 50.000 zł za prowadzenie najmu bez wpisu.
2. Od 1 stycznia 2028 r.: przyznanie wspólnotom mieszkaniowym oraz spółdzielniom prawa do podjęcia uchwały zakazującej prowadzenia najmu krótkoterminowego w danym budynku mieszkalnym, a radom gmin – prawa do wyznaczania stref, w których najem na doby będzie ograniczony lub wyłączony.

Dla rynku gdańskiego oznacza to, że zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym z myślą wyłącznie o turystach obarczony jest od 2028 roku ryzykiem uchwały wspólnoty. Bezpieczniejszą alternatywą pozostaje najem długoterminowy lub zakup lokalu w obiekcie o statusie typowo hotelowym/usługowym.

Jak samodzielnie sprawdzić dane dla Gdańska w CASAFARI

Wszystkie przytoczone w tym przewodniku szeregi cen ofertowych sprzedaży i najmu pochodzą z bazy CASAFARI i mogą być przez Państwa na bieżąco weryfikowane oraz pobierane do własnych modeli analitycznych.

W systemie CASAFARI miasto Gdańsk posiada stały identyfikator location id 6300676 ( który można zawsze odpytać z nazwy za pomocą narzędzia Location Lookup). Korzystając z dokumentacji Area Insights dla programistów (po angielsku), analitycy, deweloperzy i pośrednicy mogą pobierać kwartalne i tygodniowe szeregi cenowe oraz rozkłady ofert dla całego miasta lub poszczególnych dzielnic. Do wyceny pojedynczego mieszkania na tle rzeczywistych ofert konkurencyjnych służy z kolei dokumentacja Comparables i wycen (po angielsku).

Dostęp do platformy, zarządzanie planem oraz konto i klucze API w konsoli CASAFARI dostępne są w modelu samoobsługowym, a poszczególne zapytania przez API lub Casafari MCP rozliczane są przejrzyście w tokenach. Jeśli przygotowują Państwo wycenę dla klienta w Trójmieście lub szukają niedoszacowanych ofert na rynku wtórnym i pierwotnym, zachęcamy do sprawdzenia aktualnych odczytów bezpośrednio w narzędziu Area Insights (strona po angielsku).